W praktyce możemy spotkać się z sytuacjami, kiedy wynajmowany przez nas lokal okazuje się mniejszy niż zapewniał nas wynajmujący. Nierzadko jest też tak, że choć powierzchnia lokalu jest dokładnie taka jak określona w umowie, to najemca nie może z niej w pełni korzystać. Jego pole manewru mogą ograniczać takie sytuacje faktyczne, jak choćby występujące skosy, ścianki działowe czy zajmujące część powierzchni wyposażenie. Okazuje się, że powierzchnia, z której można efektywnie korzystać, i dla której często decydujemy się wynająć właśnie ten lokal nie jest w stanie sprostać naszym oczekiwaniom i nie pozwala nam realizować zamierzonych celów gospodarczych. Im większa powierzchnia, tym większa skala problemu. Czy zatem rozgoryczony najemca może wypowiedzieć umowę najmu, bo lokal przestaje być dla niego ekonomicznie atrakcyjny? A może ciągle jest zdecydowany korzystać z lokalu, jednak – mówiąc kolokwialnie – bardziej fair byłoby, gdyby czynsz był niższy?
Odpowiedzi na te pytania należy szukać w przepisach prawa, jednak wcale nie są one oczywiste. Czy ustalenie powierzchni w umowie może konkurować z faktycznymi wymiarami lokalu? Wydaje się, że wybijający się w prawie cywilnym (a do tego przecież zalicza się stosunek najmu) cel, jakim jest ochrona słusznego interesu wierzyciela powinien pozwolić odpowiedzieć na to pytanie. Zgodnie z art. 659 §1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, co stawia najemcę w pozycji wierzyciela. Zatem prima facie należy ocenić, że najemca działający w zaufaniu do umowy i zapewnień wynajmującego może wyciągać negatywne konsekwencje, jeśli rzeczywiście lokal ma inną powierzchnię.
Można patrzeć na mniejszą powierzchnię między innymi przez pryzmat prawa rzeczowego. I tak na przykład rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, nie sanuje rozbieżności między faktyczną powierzchnią czy obszarem nieruchomości a danymi ujawnionymi w prowadzonej księdze wieczystej.1 Czy zatem względem najmu nie powinno być podobnie?
Umowa najmu tworzy szczególny, jednostkowy stosunek, który wiąże tylko jej strony. Z tego chociaż względu, to co strony ustalają (w tym między innymi powierzchnia lokalu) ma niebagatelne znaczenie. Dlatego, by ocenić, czy najemca feralnej nieruchomości może skutecznie wypowiedzieć umowę lub żądać obniżenia czynszu trzeba przyjrzeć się przepisom, które uwzględniają charakter umowy najmu. Dla oceny pozycji najemcy owego „mniejszego” lokalu kluczowe będzie uwzględnienie unormowań art. 664 k.c., jednak i one mogą budzić wątpliwości. Udzielając odpowiedzi na postawione w tytule pytanie, chcemy je przybliżyć i rozstrzygnąć.
2. Art. 664 k.c. i wada rzeczy najętej.
Przepis ten mówi o wadzie rzeczy najętej, a zatem w omawianej sytuacji, wadzie nieruchomości. Brak jest jednoznacznej definicji, dlatego należy co do zasady posłużyć się pojęciem wady, jakie pojawia się w ramach instytucji rękojmi przy sprzedaży, acz z pewnymi odrębnościami.2 Podsumowując tezy o odmienności, trzeba po pierwsze zaznaczyć, że wada przedmiotu najmu może powstać już po jego udostępnieniu, co jak zaznaczymy niżej, może dotyczyć również problemu mniejszej powierzchni użytkowej lokalu. Po drugie, wada musi ograniczać lub uniemożliwiać korzystanie z nieruchomości w sposób przewidziany umową. Jest to zastrzeżenie bardzo istotne, zwłaszcza dla najemców-przedsiębiorców, którzy często najmują lokale do prowadzenia działalności, sprzedaży czy magazynowania. Dla nich to, mniejsza niż deklarowana powierzchnia nieruchomości stoi na przeszkodzie w efektywnym korzystaniu z lokalu.
Trzon pojęcia wady należy jednak zaczerpnąć z art. 5561 k.c., który nazywa wadę (fizyczną) – niezgodnością z umową. Dlatego naszym zdaniem, jeśli najmowana nieruchomość ma rzeczywiście mniejszą powierzchnię niż określona w umowie, najemca może skorzystać z możliwości, jakie otwiera przed nim art. 664 k.c. Takie ujęcie znajduje odzwierciedlenie w orzeczeniach sądów powszechnych, także w odniesieniu do umów dzierżawy.3 Trzeba jednak zastanowić się, w jakich sytuacjach, po jakie środki miałby sięgnąć najemca.
3. Żądanie obniżenia czynszu.
Najemca feralnego „mniejszego” lokalu może przede wszystkim żądać obniżenia czynszu przewidzianego umową najmu. Jest to łagodniejszy środek z zaproponowanych przez prawodawcę, jednak też dużo łatwiej spełnić przesłanki, które pozwolą w ten sposób zrekompensować braki w metrach kwadratowych.
Jak wspomnieliśmy wyżej możemy wyróżnić dwie sytuacje, gdy występuje rozbieżność pomiędzy powierzchnią określoną w umowie najmu a tą, jaką nieruchomość ma w rzeczywistości. Po pierwsze lokal może być zwyczajnie mniejszy. Ta sytuacja rodzi najmniejsze problemy. Z perspektywy najemcy oczywiste jest, że mniejszy lokal ma do umówionego użytku ograniczoną przydatność, a wada ta nie przeminie. Nieruchomość bowiem nie „urośnie”. Czas trwania wady będzie zatem obejmował cały okres trwania najmu. Dlatego uważamy, że najemca może żądać obniżenia czynszu de facto za cały okres, na jaki lokal został najęty.
Większą gamę stanów faktycznych, obejmuje sytuacja, w której powierzchnia (użytkowa) lokalu jest mniejsza ze względu na wyposażenie nieruchomości, które nie zostało przez wynajmującego zdemontowane. To jednak najczęściej wyeliminowane jest przez odpowiednie postanowienia umowy najmu lokalu precyzujące sposób obliczania powierzchni, przyjmujące że takie elementy nie wpływają na obniżenie powierzchni użytkowej lokalu – tę bowiem zazwyczaj liczy się od ścian. Pewną kontrowersję budzi tutaj zawsze odliczanie (lub nie) ścianek działowych, albo powierzchni słupów czy filarów konstrukcyjnych. O ile istniejące ścianki działowe zazwyczaj odliczane są z powierzchni lokalu, to te które mają zostać wykonane na potrzeby najemcy już nie. Słupy najrozsądniej rozliczać odejmując 50% ich powierzchni, albo przyjmując że nie odejmuje się ich z powierzchni lokalu, o ile tylko zajmują one mniej niż 1-5% jego powierzchni. To wszystko jednak wymaga precyzyjnych postanowień umownych, inaczej może prowadzić do niepotrzebnych sporów.
4. Wypowiedzenie umowy najmu.
Uprawnienie do wypowiedzenia umowy, może stać się bardzo silnym orężem przyznanym najemcy. Wypowiedzenie umowy jest jednostronnym oświadczeniem kończącym stosunek umowny ex nunc, a zatem od chwili jego złożenia (bądź w nim określonej), przy czym działając w oparciu o art. 664 §2 k.c. najemca nie musi zachować terminów wypowiedzenia. Skuteczność tego oświadczenia może zależeć od zachowania szczególnej formy. Jednak, czy rozgoryczony mniejszą powierzchnią nieruchomości najemca zawsze może taką umowę najmu wypowiedzieć?
Najemca mógłby umowę wypowiedzieć w obydwu przytoczonych wyżej wypadkach, to jest, zarówno wtedy, gdy lokal był mniejszy od początku, jak i wtedy, gdy na skutek późniejszych okoliczności jego powierzchnia użytkowa dopiero się zmniejszyła. Jednak, przyglądając się bliżej uprawnieniu do wypowiedzenia, trzeba zauważyć, że stawia ono większe wymagania niż żądanie obniżenia czynszu.
Po pierwsze trzeba zaznaczyć, że najemca ma obowiązek zawiadomić wynajmującego o wadzie i oczekiwać usunięcia wady. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy wydany został lokal „mniejszy”, jak i gdy dopiero on „zmaleje”4. Logicznie myśląc, wymóg ten należy jednak ograniczyć do wad usuwalnych5. Bowiem w sytuacji, gdy nieruchomość ma mniejszą powierzchnię niż określona w umowie, na skutek – na przykład – błędu pomiarowego wynajmującego, brak sposobu, by powierzchnia ta „urosła” do umówionej. Wynajmujący nie będzie w stanie usunąć wady.
Kolejnym szczeblem, na jaki musi się wspiąć najemca chcący umowę wypowiedzieć, jest to, że mniejsza powierzchnia musi uniemożliwiać przewidziane w umowie używanie nieruchomości. Kluczowe zatem jest pierwotne sformułowanie postanowień umownych, a ocenę, czy dany najemca może umowę wypowiedzieć, trzeba przeprowadzać ad casum. Należy także pamiętać, że zgodnie z ogólną regułą wyrażoną w art. 6 k.c. to na najemcy będzie spoczywał ciężar udowodnienia, że mniejsza powierzchnia uniemożliwia korzystanie z lokalu na (określone w umowie) potrzeby prowadzonej działalności. Widać zatem wyraźnie, że wypowiedzenie umowy najmu, ze względu na mniejszą powierzchnię użytkową lokalu niż określona w umowie, może być istotnie utrudnione. Naszym zdaniem nie jest jednak wykluczone, szczególnie biorąc pod uwagę wymogi np. sanepid’owskie, te stawiane przez inne przepisy czy organy administracji publicznej, albo choćby korporacyjne największych sieci handlowych czy restauracyjnych (te także bardzo często nie przewidują żadnych ustępstw poniżej korporacyjnych standardów).
5. Wyjątki.
Najemca musi być świadom jednej jeszcze rzeczy. Otóż zgodnie z art. 664 §3 k.c. roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Zatem najemca nie będzie mógł skorzystać z powyższych uprawnień, jeżeli wiedział, że powierzchnia użytkowa nieruchomości jest w rzeczywistości mniejsza niż ta określona w umowie. Obejmuje to wszelkie sytuacje, w których przed zawarciem umowy dokonywane były pomiary, a z jakiegoś powodu strony je zignorowały i np. poprzez zwykłe niedbalstwo nieprawidłowo określiły w umowie inną powierzchnię lokalu.
Oczywiście, najemca nie mógł wiedzieć o owej „powierzchniowej” wadzie, jeśli użytkowa powierzchnia lokalu stała się mniejsza już po zawarciu umowy najmu, co obejmie w szczególności przypadki zamontowania nowego wyposażenia przez wynajmującego.
Wydaje się, że dyspozycję tego przepisu spełnia także sytuacja, gdy powierzchnia lokalu jest podana w dziale I-O księgi wieczystej. Art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówi bowiem, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisu w księdze wieczystej. Dlatego zalecamy najemcom, by sprawdzali oni, czy w księdze wieczystej jest podana powierzchnia lokalu i czy nie różni się od tej, o której zapewnia wynajmujący.
Nie można jednak zapomnieć, że nie dotyczy to sytuacji, w której powierzchnia nieruchomości wprawdzie odpowiada tej wyrażonej w umowie, jednak umowa gwarantuje najemcy taką powierzchnię użytkową, a lokal choć o takiej powierzchni, nie daje się w pełni użytkować (na przykład uniemożliwiają to występujące skosy) To przecież powierzchnia użytkowa ma dla najemcy znaczenie gospodarcze. Dlatego też niektóre podmioty preferują ustalanie z której normy budowlanej korzystają przy pomiarze powierzchni wynajmowanego lokalu.
6. Dyspozytywny charakter art. 664 k.c.
Trzeba pamiętać, że często wskazuje się na dyspozytywny charakter tego przepisu6. Oznacza to, że powyższe uwagi niekoniecznie znajdą zastosowanie, jeśli strony inaczej określiły w umowie odpowiedzialność za wady, w tym za mniejszą niż umówiona powierzchnię lokalu. Dlatego radzimy najemcom, zawsze korzystać z pomocy pełnomocnika, zarówno przy zawieraniu umowy, jak i później, jeżeli zostanie im wydany „mniejszy” lokal.
7. Alternatywne rozwiązania dla najemcy.
Warto w tym miejscu zastanowić się, czy tylko jeden przepis może być odpowiedzią na kłopotliwą sytuację najemcy feralnego lokalu. Odpowiedź może nie być jednoznaczna, jednak naszym zdaniem powinna być negatywna.
Jak wspomniano wyżej, zawarcie umowy najmu rodzi stosunek zobowiązaniowy, zatem można odnieść do niego ogólne możliwości wynikające dla strony (w tym kazusie dla najemcy) z naruszenia zobowiązania. W pierwszej kolejności, jeśli najemca wykaże, że doszło do naruszenia zobowiązania (powierzchnia jest rzeczywiście mniejsza niż umówiona) i poniósł z tego tytułu szkodę pozostająca w adekwatnym związku przyczynowym z naruszeniem zobowiązania, może żądać odszkodowania.
Często takie rozwiązanie nie będzie najemcy jednak satysfakcjonować. Czy jest inny niż wypowiedzenie sposób, by jednostronnie zrezygnował on z umowy najmu? Trzeba zaznaczyć, że jest to zagadnienie bardzo sporne.7 Sądzimy jednak, że w niektórych przypadkach (wad nieusuwalnych) powinno się dopuścić możliwość odstąpienia od umowy. Jeśli bowiem powierzchnia lokalu zawsze będzie mniejsza niż umówiona, można mówić o „niemożliwości świadczenia” w rozumieniu art. 493 k.c. (Do dyskusji jest także pierwotna z art. 387.k.c. Jeżeli tak, to pojawia się problem relacji przepisów o rękojmi do niemożliwość świadczenia. W tym zakresie np. F. Zoll wyklucza możliwość zastosowania tej regulacji, bo rękojmia to leges specialis względem 287 (na tle umowy sprzedaży)). Trzeba jednak pamiętać, że przy tym rozwiązaniu, odpowiedzialność za rozbieżność powierzchni rzeczywistej z umówioną należy przypisać wynajmującemu. Stoimy na stanowisku, że nie można wykluczyć odstąpienia od umowy w stosunku trwałym, jakim jest najem. Jego specyfika wymaga jednak, by odstąpienie to działało ex nunc, czyli od teraz na przyszłość.8 Znacząco zbliży je to do wspomnianego wyżej wypowiedzenia. Trzeba mieć świadomość, że sytuacje faktyczne, w których wystąpi taka możliwość, często będą się pokrywać z tymi, gdy możliwe będzie pewniejsze rozwiązanie, jakim jest wypowiedzenie umowy najmu w oparciu o art. 644 §2 k.c. Jednak nie zawsze.
Pamiętajmy, że najemca może się zabezpieczyć jeszcze na inne sposoby, które nie tylko mogą umocnić jego pozycję, ale i ułatwić uzyskanie efektu, który ekonomicznie wyrówna jego sytuację. Takim sposobem może być ustalenie kary umownej. Jak już mówiliśmy, skutkiem umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania, w omawianym wypadku zobowiązuje się oddać nieruchomość o określonej powierzchni użytkowej. Wydając lokal o innej powierzchni dopuszcza się naruszenia zobowiązania. Jest to oczywiście zobowiązanie niepieniężne, a do wszystkich takich zobowiązań można zastrzec karę umowną9.
Dla wielu najemców może być to rozwiązanie prawie idealne. Oczywiście, może rodzić się trudność, jaką jest właściwe ustalenie wysokości kary umownej, tak by w pełni zaspokoiła ona ekonomiczne oczekiwania najemcy. Jednak plusy płynące z takiego rozwiązania są dużo dalej idące. Po pierwsze, najemca nie będzie musiał udowodnić, że ze względu na mniejszą powierzchnię lokalu poniósł szkodę.10 Po drugie zaś, mógłby żądać zapłaty kary umownej, nawet w sytuacji gdyby nie mógł wypowiedzieć umowy najmu lub żądać obniżenia czynszu. Nierzadko bowiem różnica w powierzchni nie uniemożliwia korzystania z nieruchomości ani nie ogranicza jej przydatności do celów określonych w umowie. Często zresztą lokal może mieć inne atuty, równie ważne z perspektywy najemcy (np. dobrą lokalizację), najemca zatem może chcieć z niego korzystać mimo mniejszej powierzchni, którą zrekompensuje sobie przyjmując zapłatę umówionej kwoty.
8. Podsumowanie.
Widać zatem, że w sytuacji, gdy wynajmowany lokal okaże się mniejszy niż zapewniał wynajmujący, prawo zostawia najemcy lokalu użytkowego możliwości podjęcia walki w obronie własnych interesów. Niesamowicie jednak istotna staje się konstrukcja samej umowy najmu. Znaczenie ma po pierwsze samo określenie powierzchni, kolejno to czy ustalono sposób jej obliczania, umówiony sposób użytkowania nieruchomości, ewentualna modyfikacja ustawowych reguł odpowiedzialności za wady rzeczy (lokalu), czy wreszcie zastrzeżona kara umowna.
W zależności zatem od okoliczności faktycznych, najemca j nieruchomości komercyjnej – np. lokalu w galerii handlowej, może sięgnąć po całą gamę rozwiązań, obejmującą w szczególności żądanie obniżenia czynszu, żądanie zapłaty odszkodowania lub kary umownej, czy nawet zakończenie stosunku łączącego go z wynajmującym poprzez wypowiedzenie umowy bądź odstąpienie od niej. Trzeba jednak pamiętać, że wiele zależy od jego wiedzy na temat rzeczywistej powierzchni lokalu, dlatego niebagatelne jest dobre przygotowanie do zawarcia umowy najmu, w tym na przykład dokonanie pomiaru lokalu handlowego lub biurowego przez obie strony (lub ich przedstawicieli) jeszcze przed zawarciem umowy, takie działanie może rozwiązać konflikt jeszcze przed jego powstaniem, ale możliwe jest do zastosowania tylko w sytuacjach w których lokal już istnieje.
9. Co jeżeli przedmiotem wynajmu jest lokal przyszły?
Jeżeli lokal użytkowy w chwili zawarcia umowy najmu jeszcze nie istnieje (bo np. galeria handlowa lub biurowiec dopiero ma powstać, albo lokal handlowy lub lokal biurowy mają w przyszłości być wydzielone z innego lokalu użytkowego), to przy zawarciu umowy najmu lokalu, strony umowy powinny przewidzieć sposób obliczania powierzchni oraz dookreślić możliwie maksymalnie precyzyjnie co zrobią gdy z przyczyn zależnych jedynie od jakości pracy firm budowlanych i architektów, powierzchnia lokalu handlowego lub biurowego będzie różna od tej zapisanej w umowie najmu.
Interesem galerii handlowej czy centrum handlowego jest zapewnić sobie w umowie najmu jej maksymalną trwałość oraz płatność całości przewidzianego umową czynszu, nawet gdy lokal będzie o kilka procent mniejszy. Takie klauzule mogą jednak zostać uznane za nieskuteczne (albo niedozwolone z punktu widzenia UOKIK) i w naszej ocenie dopuszczalne są jedynie dla absolutnie minimalnych różnic powierzchni – rzędu 1 czy 2%, maksymalnie 5% . Każda większa różnica w istocie budzi zbyt duże kontrowersje, choć należy ją każdorazowo rozpatrywać biorąc pod uwagę wielkość i przewagę organizacyjną, prawną i finansową podmiotu który w danym stosunku prawnym i przy ustalaniu jego treści miał zdecydowanie silniejszą pozycję.
Analogicznie interesem najemcy jest zapewnić sobie przewidywalność przyszłego wydatku – a więc najemcy lokali naciskają na to, by umowa najmu lokalu stanowiła że nawet gdy okaże się że lokal ma 102% czy 106% planowanej powierzchni, czynsz powinien być taki sam jak ten przewidziany umową. Ponieważ w tym zakresie (utworzenia lokalu lub jego wydzielenia) większa jest rola właściciela nieruchomości, powszechnie uważa się że tutaj margines tolerancji na rzecz takiego najemcy może być większy. Nie może on także jednak przekroczyć rozsądnych granic i w każdym przypadku powyżej 10% różnicy, należy zdecydowanie koncepcję dopuszczalności i niewzruszalności takiej umowy odrzucić. Nic oczywiście nie stoi na przeszkodzie żeby strony zawarły taką umowę i ją wykonały, jeżeli jednak jedna z nich na pewnym etapie postanowi dochodzić swoich praw przed sądem, albo klauzula wpadnie w ręce UOKIK, to sytuacja może ulec diametralnej zmianie na niekorzyść podmiotu zastrzegającego dla siebie zbyt szerokie uprawnienie.
Popularne więc stają się umowy najmu lokali jeszcze nie istniejących, w których strony działając racjonalnie przewidują kilkuprocentowe odstępstwa najlepiej w obie strony (!), a powyżej tego planują procedury obniżenia albo podwyższenia czynszu lub ponownej negocjacji warunków umowy najmu, włącznie z jej rozwiązaniem.
Radca Prawny
wraz Zespołem Kancelarii
J. Górecki, G. Matusik, [w:] K. Osajda (red.) Komentarz KC, art. 664, Nb. 1.
Zob. dla umowy najmu wyrok SA we Wrocławiu z dn. 8.2.2012 r., I ACa 8/12; dla umowy dzierżawy wyrok SA w Krakowie z dn. 22.2.2013 r., I ACa 33/13.
Tak słusznie J. Panowicz-Lipska, [w:] System PrPryw, t. 8, 2011, Nb 39, s. 33
J. Panowicz-Lipska, [w:] M. Gutowski (red.), Komentarz KC, Tom III, art. 664, Nb. 3.
J. Jezioro, [w:] E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks Cywilny. Komentarz, art. 664, Nb. 1.
Ibidem, Nb. 5.
Wyrok SN z dn. 15.5.2007 r., V CSK 30/07.
W. Borysiak, [w:] K. Osajda (red.), Komentarz KC, art. 483, Nb. 44.
Por. uchwałę SN(7) z dn. 6.11.2003 r., III CZP 61/03.
Por. wyrok SN z dn. 4.3.1994 r., III CZP 15/94, wyrok SN z dn. 28.2.1989 r., III CZP 13/89, czy wyrok SA w Warszawie z dn. 13.9.2018 r., VII AGa 418/18.
