Od 1 stycznia ceny nieruchomości wzrosną od kilku do nawet kilkuset tysięcy złotych. Zdaniem deweloperów nie powinno mieć to dużego wpływu na rynek mieszkaniowy. Potwierdzać to może brak skokowego wzrostu sprzedaży mieszkań przed nowym rokiem.
Od początku przyszłego roku VAT na lokale mieszkalne zostanie podwyższony z dwóch tytułów. Obecnie stosowana stawka 7% na mieszkania zostanie podwyższona do 8%. Rząd nie wyklucza ponadto podwyżek o kolejny punkt procentowy w lipcu przyszłego roku i ponownie za rok. Docelowo więc stawka VAT mogłaby wzrosnąć z obecnych 7% nawet do 10%. Po drugie fiskus będzie stosował podstawową stawkę podatku wobec każdego metra ponad powierzchnię 150 m kw. Oznacza to wzrost z obecnego poziomy 7% do 23% po 1 stycznia 2011 roku. Zmiany te dotyczą jedynie rynku pierwotnego, ale jak wpłyną na ceny płacone przez nabywców od nowego roku?
Od kilku do kilkuset tysięcy drożej
W przypadku wzrostu stawki VAT o 1 pp. małe mieszkania zdrożeją nieznacznie. Za lokal o obecnej cenie brutto na poziomie 300 tys. zł trzeba będzie za półtora miesiąca zapłacić 2,8 tys. zł więcej. Gorzej sytuacja przedstawia się w przypadku mieszkań o powierzchni ponad 150 m kw., które zazwyczaj mieszczą się w projektach o wysokim standardzie. Ich średnia cena w ofercie deweloperów w największych miastach Polski wynosi obecnie według danych Home Broker 11 153 zł. Gdyby mieszkanie miało powierzchnię 200 m kw. jego cena brutto od stycznia wzrosłaby z 2 231 tys. zł do 2 330 tys. zł, czyli o 99 tys. zł.
W przypadku lokalu 250-metrowego podwyżka byłaby dużo większa – z 2 788 tys. zł do 2 971 tys. zł, czyli o 183 tys. zł. Im większy apartament i wyższa cena metra kwadratowego, tym większy zakres podwyżek. Biorąc po uwagę ofertę konkretnych mieszkań, ceny mogą wzrosnąć od kilkunastu do nawet kilkuset tysięcy złotych. Należy jednak zauważyć, że na rynku pierwotnym mieszkania o powierzchni powyżej 150 m kw. stanowią jedynie około 2% oferty. Zmiana VAT na duże lokale będzie więc miała znikomy wpływ na obraz całego rynku mieszkaniowego.
Mało chętnych do ucieczki przed podwyżką
Trzeba ponadto pamiętać, że obu tych podwyżek można uniknąć. Wystarczy kupić mieszkanie oddane do użytkowania przed końcem roku. Jak pokazuje obecna sytuacja na rynku podwyżki nie działają jednak na wyobraźnię nabywców, ponieważ nie widać na tym tle skokowego wzrostu sprzedaży lokali. Wiązać to należy z relatywnie niewielką skalą wzrostu cen od 1 stycznia w przypadku mieszkań o powierzchni do 150 m kw.
Pojedyncze „VAT-owe” promocje
Praktyka doradców Home Broker pokazuje także, że niewielu deweloperów zwraca uwagę w swoich materiałach reklamowych na planowaną przez rząd zmianę podatków. W skali całego kraju można jednak znaleźć firmy, które zareagowały na zmiany. Przykładem mogą być Agrobex i Acciona Nieruchomości. Firmy te starają się przyciągnąć nabywców przed nowym rokiem, aby mogli oni skorzystać z obecnie obowiązujących stawek podatku od towarów i usług.
Zmiany w umowach korzystne dla klientów
Są też firmy, które w umowie przedwstępnej mogą zagwarantować nabywcom stałą cenę brutto lokalu. Oznacza to, że niezależnie od obowiązującej w danym momencie stawki VAT kupujący zapłaci z góry ustaloną cenę. Takimi deweloperami są na przykład Archicom z Wrocławia lub Ekolan z Trójmiasta. Obie te firmy przyznają, że nabywcy mogą u nich liczyć na zagwarantowaną cenę brutto lokali. Tomasz Sujak, Dyrektor ds. handlowych spółki Archicom, zwraca też uwagę na inny aspekt sprawy. Według niego zdarzają się nabywcy, którzy zamiast kierować się lokalizacją, otoczeniem, funkcjonalnością czy naświetlaniem mieszkania wypatrują promocji mieszkań, upustów i obniżek, które pozwolą zaoszczędzić parę groszy, co w efekcie wcale nie musi przełożyć się na oszczędzanie w przyszłości.
Argument przy negocjacjach
Deweloperzy przyznają ponadto, że podwyżka VAT jest popularnym elementem rozmów z klientami. Pracownicy deweloperów tłumaczą jaki wpływ zmiany te będą miały na rynek mieszkaniowy od nowego roku. VAT stał się także elementem prowadzonych negocjacji zakupowych. Należy pamiętać, że wielu deweloperów jest skłonnych udzielać kilkuprocentowych rabatów na sprzedawane lokale. Zniwelowanie zmiany stawki VAT powinno być więc łatwo negocjowaną częścią umowy.
Rewolucji nie będzie
Politycznie nośny temat podwyżek VAT nie powinien więc w sposób znaczący wpłynąć na obecną sytuację na rynku nieruchomości. Wprowadzenie stawki podstawowej (23%) na mieszkania o powierzchni ponad 150 m kw. spowoduje duży wzrost ich cen, ale dotyczy bardzo małej części rynku nieruchomości. Natomiast podniesienie stawek o 1 pp. na małe mieszkania może spowodować jedynie niewielki wzrost cen ofertowych. – VAT jest jednym z wielu elementów składowych ceny, ale ostatecznie o cenach decyduje rynek, zainteresowanie klientów i ich możliwości nabywcze – pointuje Julia Łaszkiewicz, pełnomocnik zarządu firmy EKOLAN.
Bartosz Turek
