Ponad połowa mieszkań z rynku pierwotnego kupowana jest przed oddaniem lokali do użytkowania – wskazują badania Home Broker. Zachętą jest zwykle atrakcyjna cena oraz duży wybór mieszkań. Nie można jednak zapominać, że im wcześniejszy etap budowy, tym większe ryzyko związane z inwestycją. Dlatego do umowy z deweloperem nie należy przystępować pochopnie. W II kwartale udział rynku pierwotnego w zakupach mieszkań wynosił 41% – wskazują dane Home Broker. Odsetek ten nie odbiegał od średniej z ostatnich sześciu kwartałów, która wynosi 42%. Polski rynek mieszkaniowy cechuje bardzo wysoki udział zakupów nowych lokali co jest związane z dużymi potrzebami, których nie zaspokajają aktualne zasoby mieszkaniowe.
Ponad połowa mieszkań z rynku pierwotnego kupowana jest przed oddaniem lokali do użytkowania – wskazują badania Home Broker. Zachętą jest zwykle atrakcyjna cena oraz duży wybór mieszkań.
Nie można jednak zapominać, że im wcześniejszy etap budowy, tym większe ryzyko związane z inwestycją. Dlatego do umowy z deweloperem nie należy przystępować pochopnie. W II kwartale udział rynku pierwotnego w zakupach mieszkań wynosił 41% – wskazują dane Home Broker. Odsetek ten nie odbiegał od średniej z ostatnich sześciu kwartałów, która wynosi 42%. Polski rynek mieszkaniowy cechuje bardzo wysoki udział zakupów nowych lokali co jest związane z dużymi potrzebami, których nie zaspokajają aktualne zasoby mieszkaniowe.
42% badanych kupuje gotowe lokale
Z uwagi na ożywienie w inwestycjach mieszkaniowych, jakie miało miejsce w I półroczu (wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto o 19,5% roku do roku), sprawdziliśmy, na jakim etapie budowy kupujący mieszkania najczęściej zawierają umowy z deweloperami. Wyniki badania ankietowego doradców Home Broker wskazują, że aż 58% obsłużonych przez nich klientów kupiło w ostatnich trzech miesiącach mieszkanie od dewelopera zanim lokal został oddany do użytkowania. A to oznacza, że ponad połowa nabywców wzięła na siebie ryzyko niedokończenia budowy, przekazania mieszkania o innej specyfikacji niż określona w umowie czy w skrajnym przypadku ryzyko bankructwa dewelopera.
Na potrzeby badania podzieliśmy realizację inwestycji deweloperskiej na cztery etapy:
• Etap I – do stanu zerowego
• Etap II – od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją
• Etap III – od stanu surowego zamkniętego z elewacją do oddania do użytkowania
• Etap IV – po oddaniu do użytkowania
17% podpisuje umowę na etapie dziury w ziemi
Maksymalnie na etapie zerowym, czyli przed wyjściem budowy nad ziemię, na podpisanie umowy z deweloperem decyduje się 17% kupujących. W tej grupie znajdują się osoby kupujące mieszkania na etapie dziury w ziemi czy jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty. W tym momencie wybór mieszkań jest największy, ale z uwagi na ryzyko kupujący powinni oczekiwać dużego dyskonta cenowego.
Nabywców przybywa, gdy budynek stoi
Odsetek kupujących na każdym kolejnym etapie stopniowo rośnie. 19% umów zawieranych jest między stanem zerowym a stanem surowym zamkniętym z elewacją, a 23% między stanem surowym zamkniętym a oddaniem budynku do użytkowania. Zdecydowanie najwięcej umów – 42% – zawieranych jest po oddaniu budynku.
W Warszawie dużo chętnych na dziurę w ziemi
Odsetek kupujących mieszkania na poszczególnych etapach budowy kształtuje się różnie, w zależności od miasta. W Warszawie ponad jedna czwarta zakupów mieszkań na rynku pierwotnym przypada na I etap budowy, czyli zanim inwestycja „wyjdzie” nad ziemię. Jednocześnie tylko 36% transakcji na rynku pierwotnym zawierana jest już po oddaniu budynku do użytkowania – wskazują doświadczenia doradców Home Broker. Takie proporcje to wynik dużej liczby nowych inwestycji uruchomionych w tym roku, polityki cenowej deweloperów czy znacznie większej dostępności małych mieszkań na wczesnych etapach realizacji projektów.
Przestój w inwestycjach, mniej zakupów mieszkań w budowie w Poznaniu
Odwrotna sytuacja ma miejsce w Poznaniu, gdzie tylko 8% zakupów na rynku pierwotnym przypada na I etap i aż 80% na dwa ostatnie, gdy inwestycja jest albo prawie ukończona, albo ukończona. – W Poznaniu mieliśmy wyraźny przestój w inwestycjach, w efekcie czego sprzedawały się głównie mieszkania gotowe. Nowe projekty wystartowały dopiero w ostatnich kilku miesiącach, a ponadto nie w każdym z nich jest już prowadzona sprzedaż lokali – wyjaśnia Joanna Chorążewicz, kierownik jednego z poznańskich oddziałów Home Broker.
Dyskonto cenowe za ryzyko
Realizacja kolejnego etapu budowy zwykle pociąga za sobą wzrost przeciętnej ceny mieszkań o kilka procent. Rabaty w początkowej fazie sięgają 10-15%. Nie zawsze jednak jest to standardem. Wciąż dużo jest przykładów inwestycji, gdzie już pod oddaniu mieszkań deweloper oferuje duże upusty. Dotyczy to inwestycji o kiepskiej lokalizacji, wysokiej cenie czy po prostu ostatnich mieszkań, które nie zostały sprzedane. Z danych Home Broker wynika, że przeciętna cena mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach średnio o 370 zł wyższa niż na wtórnym. Jeżeli jednak ofertę tego drugiego ograniczymy tylko do mieszkań stosunkowo nowych (oddanych po 2000 roku), to okaże się, że rynek pierwotny jest przeciętnie o 500 zł tańszy. W Warszawie różnica dla takiej kalkulacji sięga aż 1100 zł.
Katarzyna Siwek
