Ostrożności nigdy za wiele. Zakup mieszkania to dla wielu najpoważniejsza inwestycja w życiu, należy dołożyć wszelkich starań by transakcja przebiegła bezpiecznie. Home Broker przygotował poradnik, który pomoże w bezpiecznym zakupie mieszkania od dewelopera.
W pierwszych trzech kwartałach 2017 r. sprzedaż nowych mieszkań wzrosła w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku o jedną czwartą. Trzech największych deweloperów (Dom Development, Robyg i Murapol) przekroczyło granicę 2,5 tys. zakontraktowanych lokali, a kilka mniejszych spółek zanotowało wzrosty przekraczające 50 proc. rok do roku. Popyt na nowe mieszkania nie maleje, a deweloperzy robią wszystko, by go zaspokoić. W ostatnich 12 miesiącach rozpoczęli oni budowę prawie 102 tys. lokali, co jest najwyższym wynikiem w historii. Co znamienne, na najwyższym poziomie jest też liczba mieszkań oddanych do użytkowania (86 tys.) oraz uzyskanych pozwoleń na budowę kolejnych (129,5 tys.).
W tym wszystkim odnaleźć się próbują kupujący. Wytrawni inwestorzy doskonale wiedzą jak sobie poradzić, ale osoby kupujące po raz pierwszy mają prawo czuć się zagubione i dla nich Home Broker przygotował krótki poradnik jak kupić mieszkanie od dewelopera minimalizując ryzyko potknięcia.
1)Sprawdź, gdzie kupujesz
Lokalizacja jest, obok ceny, kluczowym czynnikiem przy zakupie mieszkania. Ma ona ogromne znaczenie dla komfortu życia, wpływa na bezpieczeństwo i czas, jaki trzeba będzie poświęcać na codzienne dojazdy do pracy czy szkoły. Warto jednak pamiętać, że mieszkanie czy dom to zakup na długie lata i tak naprawdę dzisiejszy stan okolicy i dróg dojazdowych ma mniejsze znaczenie niż to, jak będzie się to zmieniało na przestrzeni lat.
Zgodnie z ustawą deweloperską, firma sprzedająca nowe mieszkania ma obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego i zawarcia w nim szczegółowych informacji o planowanych w promieniu kilometra inwestycjach takich jak budowa dróg, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków i innych obiektów obniżających komfort życia. Warto jednak poświęcić też własny czas i przeprowadzić dodatkowe śledztwo, analizując plan zagospodarowania przestrzennego, czy pomysły gminy na przyszłe inwestycje.
2)Sprawdź, od kogo kupujesz
Tym, czego obawiają się kupujący, jest zakup od nierzetelnego dewelopera. Choć ustawa deweloperska i rachunki powiernicze pomagają uniknąć utraty pieniędzy, ale zdrowia utraconego przez stres związany z upadkiem dewelopera nic nie zwróci, a nawet jeśli odzyskamy pieniądze, to nadal nie będziemy mieli mieszkania.
Dlatego wnikliwe prześwietlenie firmy deweloperskiej jest jednym z kluczowych kroków, jakie należy wykonać. Relatywnie najłatwiej zrobią to osoby kupujące od dużej firmy notowanej na giełdzie. Spółki takie mają obowiązek publikowania raportów wynikowych, a ich sytuacja jest analizowana i komentowana przez uczestników rynku. Zebranie jak największej ilości opinii powinno pomóc w wyrobieniu sobie własnego zdania. Poza wynikami finansowymi warto przyjrzeć się zrealizowanym już przez firmę inwestycjom. Stan bloku po kilku latach od wybudowania pokaże jakość wykonania, a rozmowa z jego mieszkańcami może wyjaśnić wiele w temacie uczciwości dewelopera.
3)Sprawdź, co kupujesz
Potencjalny nabywca mieszkania powinien zweryfikować grunt, na którym zostało (lub zostanie) postawione osiedle. Informacje te są do znalezienia w księdze wieczystej, a by do niej zajrzeć nie trzeba już jechać do sądu, wystarczy dostęp do internetu. Jeśli deweloper jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym działki, to dobrze, acz w przypadku użytkowania wieczystego należy liczyć się z ryzykiem wzrostu opłat. Instytucja ta ma zostać zlikwidowana, ale zamiana na prawo własności będzie kosztować.
W księdze wieczystej warto też sprawdzić, czy działka lub budynek nie są obciążone służebnością lub hipoteką inną niż ta na budowę.
4)Sprawdź, jak płacisz
Choć większość inwestycji sprzedawanych dziś jest objęta rachunkiem powierniczym, to zawsze warto ten fakt zweryfikować. Co daje takie dodatkowe zabezpieczenie? To specjalny rachunek bankowy, na który kupujący wpłaca pieniądze, ale do dewelopera trafiają one dopiero w miarę postępu prac. Dzięki temu środki kupujących nie mogą zostać zdefraudowane przez nieuczciwego dewelopera.
5)Sprawdź, co podpisujesz
Od wiosny 2012 r. obowiązuje tak zwana ustawa deweloperska, która wprowadziła obowiązek podpisywania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, a kosztami strony mają dzielić się po połowie. Umowa deweloperska nie jest umową kupna-sprzedaży, pełni funkcję, którą wcześniej realizowała umowa przedwstępna: zobowiązuje strony do przeprowadzenia transakcji w przyszłości, zawiera m.in. kary umowne grożącej każdej ze stron za niedotrzymanie jej.
Kupujący powinien zwrócić uwagę, by umowa zawierała jak najwięcej detali dotyczących nieruchomości i transakcji. Od daty ukończenia budowy i przeniesienia prawa własności, poprzez jak najdokładniej opisany standard wykończenia, aż do otoczenia budynku.
Im więcej szczegółów będzie w umowie, tym interesy klienta będą lepiej zabezpieczone, gdyż w przypadku nie wywiązania się przez dewelopera z zobowiązania, to na podstawie zapisów umowy przedwstępnej klient może dochodzić swoich praw w sądzie.
6)Sprawdź, co otrzymujesz
Odbiór mieszkania jest ostatnim punktem do odhaczenia na liście, ale nie wolno go lekceważyć. Odbiór techniczny oznacza weryfikację jakości wykonania mieszkania i sprawdzenie, czy budowlańcy nie dopuścili się fuszerki. Wymaga to co najmniej podstawowej wiedzy z zakresu budownictwa, warto więc zainwestować kilkaset złotych w fachowca, który uda się z kupującym do mieszkania i doświadczonym okiem spojrzy na lokal. Potem wystarczy odebrać klucze i spisać liczniki (abyśmy nie ponosili kosztów niepotrzebnych) i voilà, można mieszkać.
Autor: Marcin Krasoń, Home Broker
