Miejsce postojowe przy międzynarodowym lotnisku, dom spokojnej starości, fragment zamku, a nawet blaszany kontener, to tylko kilka z całej gamy niecodziennych sposobów na inwestycje, którymi kusi rynek nieruchomości. Jak wynika z zapewnień firm oferujących takie rozwiązania, możliwe do osiągnięcia rentowności bywają niekiedy dwucyfrowe. Lion’s Bank mówi – „sprawdzam”. Niskie oprocentowanie lokat bankowych skłania do poszukiwania innych sposobów na lokowanie kapitału. W poszukiwaniach tych należy jednak zachować ostrożność. Każdy powinien pamiętać, że ramie w ramię z obietnicami wysokich potencjalnych zysków idzie w parze ryzyko. Co więcej, nawet na rynkach uważanych za bezpieczne – jak w przypadku rynku nieruchomości – należy zachować ostrożność.
Trzeba bowiem pamiętać, że rynek nieruchomości to nie tylko mieszkania na wynajem, ale też: lokale użytkowe, biura, hotele, magazyny czy ziemia. Każdy z tych segmentów ma swoją specyfikę, którą trzeba poznać i zrozumieć, aby pieniądze lokować świadomie. Gdyby tego było mało, na inwestorów czeka coraz więcej nowych mniej tradycyjnych propozycji. Dziesięciu z nich przyjrzał się dziś Lion’s Bank.
1. Stanowisko do pracy w biurze
Jednym z najnowszych rozwiązań jest inwestycja na rynku biurowym, która pozwala wejść w posiadanie nie całego budynku czy jego pojedynczego piętra, a jedynie pojedynczego miejsca pracy. Rozwiązanie takie zaproponował amerykański deweloper z Manhattanu (Nowy Jork). Co więcej biuro to docelowo ma być strefą coworkingową, czyli miejscem pracy przedsiębiorców różnych dziedzin na jednej powierzchni. Idea ta dopiero zyskuje na popularności w Polsce, podczas gdy w USA stanowi bardzo poważny segment. Szacunki amerykańskiego urzędu statystycznego zajmującego się rynkiem pracy sugerują, że w USA już niebawem, bo w 2020 roku 65 milionów osób (40% siły roboczej) będzie potencjalnymi użytkownikami biur coworkingowych.
Szczegóły? Deweloper manhattańskiego biurowca wydzielił pojedyncze stanowiska pracy w budynku i sprzedaje je inwestorom za 25 tys. USD za sztukę. Ci mają otrzymywać co roku 3,4 – 4 tys. dolarów czynszu rocznie. Gdyby tego było mało inwestor, który zdecyduje się wyjść z inwestycji ma zagwarantowaną w umowie cenę odprzedaży na poziomie 31,35 tys. USD – a więc o 25% więcej niż cena jaką zapłacił. Teoretycznie firma zarządzająca biurem powinna zarobić tyle, że starczy jej na wypłaty tak sowitych zysków. Jak bowiem można dowiedzieć się z oferty zamieszczonej na stronie wework.com (wynajmuje stanowiska pracy w przestrzeni coworkingowej) za najem jednego miejsca do pracy na terenie Manhattanu trzeba zapłacić od 350 do 750 dolarów miesięcznie. Daje to więc przychód w kwocie 4,2 – 9 tys. dolarów rocznie. Potencjalnie kwota ta wystarczyłaby na zarządzanie i utrzymanie biura oraz wypłacenie wynagrodzenia dla inwestora. Trzeba jednak podkreślić, że dla osiągnięcia takich wyników potrzebne byłoby pełne obłożenie stanowisk pracy, co w praktyce jest niemożliwe.
Gdzie poza tym może tkwić haczyk? Przy obietnicy dwucyfrowych zysków trzeba zachować szczególną ostrożność i dokładnie przeczytać umowę. Przede wszystkim należy sprawdzić co oznacza słowo „gwarancja zysków” eksponowana w broszurze ofertowej. Niewiele warta jest bowiem gwarancja, która nie daje żadnej ochrony inwestorowi w przypadku niepowodzenia danego biznesu i np. niższych wypłat niż obiecywane, a tym bardziej upadłości dewelopera, który namawiał do inwestycji. Należy tez skonsultować z prawnikiem co oprócz braku przychodów z inwestycji może oznaczać ewentualna upadłość dewelopera. Ponadto, kupując nawet pojedyncze stanowisko biurowe inwestor podejmuje ryzyko operowania na rynku biurowym. I choć jest to truizm, to trzeba pamiętać, że tylko jeśli zarządca obiektu będzie wystarczająco dużo zarabiał na wynajmie nieruchomości, będzie miał czym dzielić się z inwestorami. Do tego dochodzi ryzyko koniunktury w gospodarce. Jeśli ta pogrąży się w recesji, istnieje ryzyko, że opustoszeją biura, a to wprost oznacza chude lata dla inwestora. Na koniec pozostaje połączenie ryzyka prawnego i kursowego. Chodzi o to, że wspomniana inwestycja oferowana jest w USA, a więc jak każda inwestycja zagraniczna wiąże się z innymi niż w Polsce procedurami transakcyjnymi, a do tego zmieniające się kursy walut mogą zarówno zmniejszyć, jak i powiększyć osiągane wyniki inwestycji.
2. Fragment zamku
Podobny mechanizm – najmu zwrotnego – działa w wielu ofertach inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Chodzi z grubsza o to, że firma prowadząca biznes z wykorzystaniem nieruchomości sprzedaje ją inwestorom i za jej wykorzystanie do dalszego prowadzenia biznesu wypłaca inwestorom wynagrodzenie. Czemu firmy skłonne są dzielić się zyskami? Po prostu pieniądze ze sprzedaży nieruchomości – przeważnie ważnego składnika majątku firmy – przeznaczane są na dalszą ekspansję rynkową. W takim modelu dostępne są pokoje w przerobionym na hotel szkockim zamku Taymouth.
Nieruchomości dostępne są tam w cenach od około 2,2 mln zł (390 tys. GBP). Co ciekawe nie trzeba w tym wypadku stawać się właścicielem całego lokalu, bo istnieje możliwość nabycia udziału (1/13)– wtedy wystarczy około 170 tys. zł. W tym wypadku do nabycia jest prawdziwie unikatowa nieruchomość. Atutem nieruchomości są: atrakcyjne położenie, pole golfowe, spa oraz architektura i wyposażenie XVI-w szkockiego zamku. Zgodnie z informacjami publikowanymi w ofercie przez 2 lata inwestor czerpie przychody z czynszów w wysokości 7% wartości nieruchomości, a potem ma udział w zyskach generowanych przez hotel na poziomie 50% – oczywiście zyski te mają być dzielone proporcjonalnie pomiędzy wszystkich inwestorów.
Piękne okoliczności przyrody nie powinny jednak usypiać czujności. Pomoc prawna przy analizowaniu umowy oraz świadomość ryzyka prowadzenia działalności hotelowej czy ryzyka kursowego, to niezbędne minimum.
3. Magazyn samoobsługowy
Znacznie mniejszym kapitałem trzeba dysponować, jeśli wybierze się rynek samoobsługowych magazynów. Wejście na ten rynek w Polsce wymaga stworzenia magazynu od podstaw i zajęcia się całym biznesem „od a do z”, ale na Zachodzie możliwy jest zakup nawet pojedynczego stanowiska magazynowego („boxu”), który zarządzany jest przez firmę zajmującą się całą sferą operacyjną biznesu. W takim wypadku inwestor po zakupie nieruchomości powinien jedynie czekać na comiesięczne czy cokwartalne przelewy.
Przykład? Firma Capstone Investments oferuje magazyny w Wielkiej Brytanii, w przypadku, których minimalny kapitał inwestycyjny to 3,75 tys. funtów (około 21 tys. zł), aby osiągać co roku od 8 do 12% (rentowność z czasem ma rosnąć) w formie przychodów z wynajmu. Jeśli kogoś szczególnie zainteresowała ta propozycja, musi być świadomy, ze i w tym przypadku wysokie potencjalne stopy zwrotu nie są pozbawione ryzyka. Jak zawsze ostrożność przy analizowaniu zapisów umowy i sensowności samego biznesu są niezbędne.
Przykład? Firma Capstone Investments oferuje magazyny w Wielkiej Brytanii, w przypadku, których minimalny kapitał inwestycyjny to 3,75 tys. funtów (około 21 tys. zł), aby osiągać co roku od 8 do 12% (rentowność z czasem ma rosnąć) w formie przychodów z wynajmu. Jeśli kogoś szczególnie zainteresowała ta propozycja, musi być świadomy, ze i w tym przypadku wysokie potencjalne stopy zwrotu nie są pozbawione ryzyka. Jak zawsze ostrożność przy analizowaniu zapisów umowy i sensowności samego biznesu są niezbędne.
4. Miejsce postojowe
Innym niskobudżetowym rozwiązaniem jest inwestycja w miejsce postojowe. Nie chodzi jednak o pojedyncze stanowisko w garażu pod blokiem mieszkalnym, które za 200 czy 300 zł miesięcznie wynajmuje właściciel, ale na lotniskowym parkingu. Plus jest taki, że zarządzaniem i rozliczaniem z najemcami zajmuje się zewnętrzna firma, a inwestor z założenia czeka tylko co miesiąc na wpłaty.
I tak na przykład firma Gatwick Properties zachwala, że kupując za 20 tys. GBP (około 113 tys. zł) miejsce postojowe na parkingu przy lotniku w Glasgow, można liczyć na przychody z czynszów na poziomie 8% zainwestowanej kwoty przez pierwsze dwa lata. Później wynik inwestycji ma być zależny od obłożenia parkingu, ale już dziś pośrednik prognozuje, że przychody w roku 3 i 4 mogą wynieść po 11,3 tys. zł w skali roku, a na kolejne dwa lata mają wzrosnąć do ponad 13,5 tys. zł rocznie (kwoty przeliczone na złotówki przy założeniu, że funt kosztuje 5,65 zł). Gdyby tego było mało, w umowie znajduje się zapis, że już od 2 roku inwestycji miejsce może zostać przeznaczone do odsprzedaży z ceną o 25% wyższą od pierwotnej. Zapis ten ma w pewnym sensie gwarantować wyjście z inwestycji z zyskiem i z góry ustalać poziom cen na rynku wtórnym. Jak w przypadku poprzednich inwestycji ostrożność jest wskazana – szczególnie, że ta oferta inwestycyjna dostępna jest już od ponad 2 lat. Naturalne jest więc pytanie jak wiele miejsc postojowych trzeba zbudować w okolicy lotniska. W pewnym momencie podaż musi przecież przekroczyć popyt.
5. Dom spokojnej starości dla inwestora z grubszym portfelem
Kolejną ideą, która zyskuje na popularności jest inwestowanie w domy spokojnej starości. Wszystko dlatego, że w wielu krajach europejskich państwowa służba zdrowia nie jest w stanie zapewnić odpowiedniej opieki rosnącej liczbie osób starszych. To daje pole dla rozwoju firm działających na tym rynku. Biznes ten wymaga jednak sporych nakładów na nieruchomości. Tu też ma więc sens wykorzystanie wcześniej wspomnianego modelu najmu zwrotnego, który w zamian za obietnicę comiesięcznych wypłat czynszów daje firmom prowadzącym domy spokojnej starości pieniądze na szybszy rozwój skali działalności. Atutem dla wielu nabywców może być oprócz zysków z wynajmu także fakt, że jesień życia mogą spędzić we własnym pokoju, licząc ponadto na niższe opłaty za opiekę.
Przykładowe oferty inwestycyjne można znaleźć w ofercie firmy Capstone Investments. Obecnie sprzedaje ona pokoje w dwóch brytyjskich domach spokojnej starości w Liverpoolu i Lancashire. W pierwszym przypadku cena to 69 tys. GBP, a w drugim 89 tys. GBP. W obu przypadkach można znaleźć obietnicę 8-proc. przychodów z czynszów, co roku przez 10 lat, a później zwrot z inwestycji zależny od poziomu generowanego przez obiekt zysku. Z założenia zarządzaniem zajmuje się oczywiście wyspecjalizowana firma, a inwestor otrzymuje z góry umówiony czynsz na konto. Co więcej tu też znaleźć można zapewnienie, że pokój może być odkupiony za z góry określoną kwotę – 115% pierwotnej ceny.
Innym rozwiązaniem może być zakup całego działającego biznesu. Takie oferty proponuje Best Overseas Property Investments. W cenie od 400 tys. do 1 mln GBP można stać się właścicielem domu spokojnej starości w Wielkiej Brytanii. Oferta zawiera tylko lakoniczny opis, zgodnie z którym można liczyć nawet na 15-proc. zyski w skali roku. Do takich zapewnień należy podchodzić z rezerwą, kalkulatorem w ręku i wsparciem księgowego i prawnika, którzy sprawdzą czy faktycznie ta atrakcyjna oferta jest atrakcyjna.
6. Nie musisz kupować całego hotelu, wystarczy część pokoju
Kolejnym sposobem na inwestowanie jest zakup na własność pokoju w hotelu. Tak jak w poprzednich propozycjach pokój taki wynajmuje się operatorowi – firmie, która zarządzać będzie całym obiektem. W ten sposób inwestor sam nie zajmuje się zarządzaniem, a tylko czeka na przychody z czynszu. W Polsce przeważnie roczne przychody z takiego rodzaju inwestycji plasują się na poziomie około 6-9% wartości kupionej nieruchomości. Nad Wisłą pojedynczy pokój można kupić posiadając minimum 200 – 300 tys. zł.
Na Zachodzie rynek tego rodzaju inwestycji jest znacznie bardziej rozwinięty. Często nie trzeba też stawać się właścicielem całego pokoju, a jedynie udziału w nim – np. 1/5 lub 1/20. Dzięki temu obniżony jest próg wejścia, bo cena pojedynczego pokoju dzielona jest na większe grono inwestorów. Przykład? W luksusowym hotelu ze SPA w Walii (Corran Resort and SPA) za pojedynczy apartament trzeba zapłacić ponad 455 tys. funtów, ale można też kupić udział na poziomie 1/13. Wtedy progiem wejścia jest równowartość około 200 tys. zł. W zamian za to operator hotelu obiecuje wypłacać nawet ponad 10% tej kwoty rocznie. Gdyby tego było mało po 5 latach można też skorzystać z opcji sprzedaży nieruchomości operatorowi za minimum 150% pierwotnej ceny.
Uwaga! Kupując pokój w takim obiekcie podejmuje się też ryzyko działalności hotelowej, a do tego inwestując poza granicami kraju trzeba pamiętać o ryzyku walutowym. Każdy inwestor musi sobie też odpowiedzieć na pytanie czy cena, którą płaci za nieruchomość kupowaną w modelu najmu zwrotnego nie jest zawyżona. W takich wypadkach istnieje bowiem pokusa, aby obietnice wysokich zysków z inwestycji finansowane były z zawyżanych kwot płaconych za nieruchomości przez inwestorów.
7. Akademik
Model najmu zwrotnego sprawdza się też w segmencie mieszkań dla studentów. Właśnie im oferuje mieszkania część inwestorów kupujących domy i mieszkania na wynajem. Pojawia się tu jednak ryzyko dewastacji, a także nie wszyscy inwestorzy czują się na siłach, aby kontrolować stan mieszkania i pilnować studentów, aby ci nadmiernie nie naprzykrzali się sąsiadom. Dla osób, które szukają zysków w studenckich portfelach, a przy tym oczekują inwestycji bezobsługowej, rozwiązaniem może być zakup nieruchomości w akademiku zarządzanym przez firmę. W Polsce takie rozwiązania wciąż nie wychodzą poza plany deweloperów, ale np. w Wielkiej Brytanii znaleźć można całą masę tego rodzaju ofert inwestycyjnych. Można dzięki nim stać się właścicielem zarówno pojedynczego pokoju, jak i znaleźć oferty sprzedaży całych działających od lat akademików. W efekcie czynsz może być wypłacany w z góry określonej wysokości, być zależny od zysków generowanych przez cały obiekt albo też za sterami zarządcy obiektu staje sam inwestor.
I tak na przykład w Leeds (Wielka Brytania) na nabywców czekają pojedyncze pokoje w działającym już od ponad dekady akademiku. Ceny pojedynczych pokoi zaczynają się od 49 tys. GBP, a przychody właścicieli mają wynosić przez pierwsze 3 lata po 8% wartości nieruchomości rocznie. W Manchesterze za pojedynczy pokój trzeba zapłacić od 18,5 do 30 tys. GBP, a roczny zysk z wynajmu przez 48 tygodni w roku ma wynosić niecałe 2 tys. GBP. Od razy trzeba zaznaczyć, że szacunki te zakładają optymistyczny poziom obłożenia obiektu.
Można też zostać właścicielem całego akademika. Takie nieruchomości ma w ofercie firma Savills. I tak z jednej z nich dowiadujemy się, że na nowego nabywcę czeka akademik w Cardiff. Budynek mieści 77 lokali i 103 pokoje dwuosobowe. Akademik działa od 2010 roku w ostatnim roku wygenerował zysk w kwocie prawie 621 tys. GBP. Właściciel czeka na oferty w kwocie przynajmniej 8,5 mln GBP. Przy tej cenie rentowność całego biznesu wynosiłaby 7,3% rocznie. Jest to pewien punkt odniesienia dla potencjalnych inwestorów. Jeśli bowiem posiadając cały obiekt właściciel może liczyć na jednocyfrową rentowność, to obietnice dwucyfrowych zysków powinny być traktowane z rezerwą.
8. Mieszkanie na krótko to nowy hotel
Kolejnym rozwiązaniem wciąż rzadko nad Wisłą popularnym jest najem krótkoterminowy. Chodzi tu o mieszkania wynajmowane na doby, które stanowią alternatywę dla hoteli. Lokale takie oferują przeważnie powierzchnię większą niż pokoje hotelowe i posiadają kuchnię. Najczęściej klienci mogą też liczyć na usługi dodatkowe charakterystyczne dla hoteli (sprzątanie, pranie, wyżywienie). Popularność najmu krótkoterminowego rośnie głównie z dwóch powodów. Jest to rozwiązanie preferowane przez osoby znudzone hotelowym standardem. Do tego dochodzi kwestia ceny – przeważnie niższej niż w hotelach. Z rozwiązania tego korzystają więc nie tylko turyści, ale też firmy często rotujące kadry pomiędzy różnymi zakątkami świata. Z drugiej strony – dla właścicieli – zachętą do oferowania swoich lokali na krótkie okresy są przychody przeważnie dwukrotnie wyższe niż przy zwykłym długoterminowym wynajmie.
Problem w tym, że w wielu krajach najem krótkoterminowy wypychany jest do szarej strefy. Na przykład w Londynie nielegalne jest wynajmowanie nieruchomości na krócej niż trzy miesiące. W Nowym Jorku problemy mogą pojawić się przy umowach krótszych niż 30 dni. W Singapurze natomiast w wynajmowanym na krótki termin lokalu musi też mieszkać właściciel – wynika z informacji zebranych przez Knight Frank. Pomimo tych obostrzeń rynek szybko się rozwija.
Najwięcej ofert najmu krótkoterminowego znaleźć można w Ameryce, gdzie tego typu oferty powstały już w latach 80-tych. Jak wynika z szacunków firmy Apartment Service w Ameryce oferowanych w tym modelu jest obecnie około 414 tys. lokali. Na drugim miejscu plasuje się Europa z niewielkim wynikiem na poziomie około 100 tys. ofert. Tu jednak najszybciej ten rynek rósł w 2015 roku (42% r/r). Dalej plasują się: Azja (67 tys.) Australia i Ameryka Południowa (po 54 tys.), Bliski Wschód ( 52 tys.). i Afryka (8 tys.). Dla porównania w Polsce wszystkich mieszkań wynajmowanych na zasadach rynkowych (zarówno na krótki, jak i długi termin) jest 550 tys. – wynika z szacunków Lion’s Bank opartych o dane Eurostatu. Światowy rynek najmu krótkoterminowego jest więc o połowę większy niż cały rodzimy rynek najmu.
9. Zakup spekulacyjny
Znacznie bardziej ryzykownym, niż wcześniej wspomniane niecodzienne sposoby inwestowania na rynku nieruchomości, jest zakup spekulacyjny. Polega on na nabyciu mieszkania na rynku pierwotnym, najlepiej tuż po tym, jak deweloper rozpocznie sprzedaż, np. w systemie 10/90. Polega on na tym, że 10% wartości wpłaca się przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a 90% przy umowie ostatecznej. Inwestor nie dąży jednak do podpisania umowy ostatecznej, ale do dokonania cesji swoich praw do nabycia nieruchomości na innego nabywcę. W takiej sytuacji korzysta się z efektu dźwigni finansowej, co wielokrotnie zwiększa możliwy do osiągnięcia wynik (zysk lub stratę).
Na liczbach wygląda to następująco: załóżmy, że inwestor podpisuje umowę przedwstępną na lokal o wartości 500 tys. zł, wpłacając zadatek na poziomie 50 tys. zł. Gdyby inwestorowi udało się znaleźć kogoś, kto za tę nieruchomość skłonny byłby zapłacić 550 tys. zł, czyli o 10% więcej, to możliwe byłoby zrealizowanie zysku na poziomie 100% (przed potrąceniem kosztów). Teoretycznie bowiem za wejście w buty pierwotnego nabywcy, który wpłacił już na konto dewelopera 50 tys. zł, wtórny nabywca skłonny jest zapłacić 100 tys. zł (50 tys. zł jako część ceny mieszkania i 50 tys. zł jako „odstępne”).
Gdyby jednak cena nieruchomości nie wzrosła i dodatkowo inwestor nie znalazłby nabywcy na swoje prawo do zakupu lokalu, musiałby albo wpłacić brakujące 450 tys. zł i kupić mieszkanie, albo naraziłby się na utratę wpłaconego zadatku. Inwestowanie w mieszkania w budowie na powyższych zasadach jest więc uzasadnione w okresach ożywienia na rynku bądź w okresach dużego dyskonta oferowanego przez deweloperów na początkowych etapach budowy.
10. Kontener pełen niewiadomych
Na koniec zostaje ciekawostka o bardzo hojnej obietnicy zysków, która co prawda nie jest nieruchomością, ale często do inwestycji w nieruchomości jest porównywana. Chodzi o niecodzienną ofertę inwestycyjną, jaką jest zakup blaszanego kontenera. Jest to wielka metalowa skrzynia, która transportowana może być np. statkiem lub na naczepie ciężarówki. Po co ją kupować? Gdyby wierzyć ofertom zamieszczanym w internecie firmy działające na rynku morskiej spedycji skłonne są najmować takie kontenery płacąc co roku właścicielowi sporą część ich wartości. Szczegóły? Cena takiego kontenera wynosić może 2,5 tys. GBP, ale pojawiają się też oferty nieco droższe (4,1 tys. USD). Wynagrodzenie właściciela ma być regularnie wypłacane w kwotach z góry ustalonych lub zależnie od obłożenia. W pierwszym przypadku zyski mogą wynosić 10-12%, a w drugim mogą sięgnąć nawet 26%. Kontener ma nadawać się do użycia przez około 15 lat i być w pełni ubezpieczony. Gdyby tego było mało firmy oferujące inwestycje w kontenery mówią też o gwarantowanej cenie odsprzedaży równej cenie zakupu po 3 latach inwestycji.
To wszystko już powinno zapalić czerwoną lampkę ostrzegawczą, a to nie wszystkie informacje jakie można znaleźć na temat tej propozycji. Co ciekawe, inwestor nie wie gdzie jest jego kontener i nie może go zobaczyć. Ponadto firmy oferujące tego typu rozwiązania mają biura w Azji. Jest to o tyle uzasadnione, że Chińczycy generują spory popyt na kontenery, ale z punktu widzenia pojedynczego inwestora oznacza to utrudniony dostęp do informacji lub dochodzenia swoich praw, jeśli inwestycja nie dawałaby założonych zysków. Do tego inwestycja tego typu nie jest nadzorowana przez rodzimy KNF lub odpowiednik z innego kraju. Nie znaczy to oczywiście, że to rozwiązanie jest klasyczną piramidą finansową, ale też takie ryzyko bez wątpienia istnieje i przestrzega przed nim sporo internetowych witryn. Każdy może sobie bowiem odpowiedzieć na pytanie dlaczego firmy spedycyjne skłonne byłyby wypłacać tak sowite wynagrodzenie właścicielom pojedynczych kontenerów? Rozliczanie tysięcy inwestorów wymaga przecież sporo zachodu. I w końcu czy same firmy spedycyjne kupując tysiące kontenerów nie otrzymałyby lepszej ceny niż pojedynczy inwestor?
Autor:Bartosz Turek, Lion’s Bank
