Ranking kredytów hipotecznych

Obaj liderzy zestawienia: Pekao i DB PBC, utrzymali pierwszą pozycję w rankingu Open Finance przez drugi kwartał z kolei. Nie należy jednak wyciągać z tego wniosku, że oferta kredytów mieszkaniowych w tym czasie się nie zmieniła. Wręcz przeciwnie. Działo się bardzo wiele i to głównie na korzyść klientów. Spadają marże kredytów i to nie tylko złotowych, jak miało to miejsce jesienią, lecz również tych w euro. Rośnie też LtV w euro. W styczniu z 70 na 80 proc. wartości nieruchomości podwyższył maksymalne LtV dla kredytów w euro BZ WBK. Od połowy lutego na taki krok zdecyduje się również Kredyt Bank. Zamiast 85 proc. wartości nieruchomości skredytuje w euro już całość.

Liczne są promocje na prowizję, choć w większości warunkowe. O dziwo, rośnie też zdolność kredytowa klientów i to mimo obowiązującej od końca grudnia Rekomendacji T, która nakazuje bankom bardziej rygorystyczne podejście do zdolności kredytowej klienta i pozostawienie odpowiednich kwot na utrzymanie. Jeśli wynagrodzenie nie przekracza średniej krajowej bank na obsługę kredytu może zaliczyć najwyżej połowę dochodów. Jeśli ktoś zarabia więcej może w postaci rat oddawać do 65 proc. dochodów netto. Koniec końców średnia zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z 6 tys. zł wpływów na konto wyniosła w lutym 540,6 tys. zł wobec 508,5 tys. zł w październiku. Gdyby kredyt miał być w euro zdolność kredytowa wyniesie obecnie 456,2 tys. zł to o 12,3 tys. zł więcej niż jesienią 2010 roku.

Gdy na koniec października 2010 roku średnia marża kredytu złotowego, powiązanego ze sprzedażą innych produktów bankowych, wynosiła 1,77 proc., to dziś jest to już jedynie 1,6 proc. Jest to również nieco mniej niż na przełomie roku, gdy średnia marża wynosiła 1,66 proc. W przypadku ofert standardowych, bez rozbudowanego cross-sellu, również widać przecenę, choć już nie tak znaczącą. Obecnie banki zadowolą się średnią marżą 2,12 proc., podczas gdy przed ponad trzema miesiącami oczekiwały 2,18 proc.

Jak do tego doszło? Taniej swój kredyt gotowych jest sprzedać 10 z 26 prezentowanych przez nas banków. Marża ostro poszła w dół w Raiffeisen Banku (z 2,3 pkt proc. do 1,49 pkt proc.), HSBC Polska (z 1,6 na 1,3), BGŻ (z 2 na 1,55) , BNP Paribas Fortis (z 1,99 do 1,5), Citi Handlowym (z 2 do 1,4), Lukas Banku (z 1,9 do 1,7), w mBanku i MultiBanku (z 2 do 1,6), w Pekao Banku Hipotecznym (z 1,75 do 1,5), w Polbanku EFG (z 2,7 do 2,2). Choć zdarzają się też podwyżki np. w Kredyt Banku marża nieco wzrosła (z 1,79 do 1,95). Gdy trzy miesiące temu zachwycaliśmy się liczbą banków, w których marża wynosi mniej niż 2 pkt. proc. – po cross-sellu było to 19 ofert, teraz jest ich 24. Dziś można wymienić już też dziewięć banków z marżą poniżej 1,5 proc. pod warunkiem skorzystania z dodatkowych produktów banku. Trzy miesiące temu było ich sześć.

Oferty przygotowane były dla trzyosobowej rodziny z Warszawy, w której oboje małżonków pracuje, zarabiając razem 6 tys. zł netto. Zainteresowani są kredytem na 90 proc. wartości mieszkania kupowanego na rynku wtórnym w cenie 300 tys. zł, czyli pożyczają 270 tys. zł. Kredyt chcą spłacać przez 30 lat.

Amatorzy kredytów w euro, choć muszą się liczyć ze spełnieniem ostrzejszych wymagań, również mogą mieć powody do zadowolenia. Średnie marże kredytów w europejskiej walucie spadły. Gdy w październiku wynosiły 2,78 pkt proc. dla kredytów z cross-sellem i 3,19 pkt proc. dla pozostałych, to obecnie jest to odpowiednio 2,49 i 3,3. Skąd taki efekt? Raiffeisen dla kredytów z cross-sellem obniżył marże z 2,7 do 1,99. Na spore ustępstwo poszedł Alior – obniżył marże z 3,9 do 2,7. Polbank EFG zmniejszył wymagania z 3,1 do 2,6. Ale nie wszyscy oferujący kredyty w euro są jednomyślni. BOŚ zwiększył oprocentowanie. Podobnie Kredyt Bank z 2,3 do 2,65, a Getin Noble Bank z 4,20 do 4,30. Obniżających jest jednak więcej.

Średnia wartość raty kredytu w euro w ofercie standardowej, dla kwoty 270 tys. zł, spłacanej przez 30 lat, wynosi przy cross-sellu 1343 zł. Kwartał wcześniej było to 1405 zł. Z kolei rata kredytu złotowego, rozbudowanego o dodatkowe produkty, wynosi obecnie 1571 zł i jest o 40 zł niższa niż trzy miesiące temu.

Różnica między średnią ratą kredytu złotowego a eurowego wynosi ponad 14 proc. W naszym przypadku prawie 230 zł. Kuszące? Ale pamiętać trzeba, że zazwyczaj koszty ubezpieczenia brakującego wkładu są tu wyższe niż w przypadku kredytów złotowych. Wadą jest także dużo mniejszy wybór banków oferujących walutę. Nasza rodzina, jeśli pożycza złote ma szanse dostać finansowanie w 26 bankach (BPH odmówi ze względu na zbyt niskie zarobki), ale już tylko w ośmiu bankach, gdy chce kredytu w euro. Podejmując decyzję o zadłużeniu się w walucie trzeba pamiętać o ryzyku kursowym, które wpływa nie tylko na zmianę wysokości raty, ale całego zadłużenia. Pisząc o kredytach walutowych nie można pominąć spreadu, czyli różnicy pomiędzy niższym kursem zakupu waluty (branym pod uwagę przy wypłacie kredytu) a wyższym kursem sprzedaży (po którym spłacana jest rata). Średni spread euro dla prezentowanych przez nas banków wynosi obecnie 6,65 proc. i jest wyższy niż kwartał temu, gdy było to 6,48 proc.

Zwycięzca naszego lutowego rankingu kredytów złotowych – Pekao uzyskał 8,2 punktów na 10 możliwych. Marża kredytu w banku z żubrem wynosi 1,59 pkt proc. Klient nie musi płacić prowizji, ale powinien założyć konto. Atutem Pekao jest także szybki proces kredytowy. Kredyt można uzyskać nawet w dwa dni, a za wycenę nieruchomości płaci się po uzyskaniu zgody na kredyt.

Na drugiej pozycji ex aequo znalazły się aż trzy banki: ING Bank Śląski, BZ WBK i BNP Paribas Fortis. Wszystkie zdobyły po 7,2 pkt. W ING nasi klienci dostaną kredyt z marżą 1,2 pkt proc. i prowizją 2,4 proc., pod warunkiem, że w dniu składania wniosku kredytowego mają założone właśnie w tym banku konto. Bank ten szczodrze podchodzi do wyliczania zdolności kredytowej. Naszej rodzinie jest gotów pożyczyć prawie 610 tys. zł. To więcej niż w Pekao i ponad 200 tys. zł więcej niż w BZ WBK. Marża kredytu BZ WBK, który uznaliśmy za dorównujący atrakcyjnością ofercie ING – wynosi 1,35 pkt proc. W banku tym spora jest jednak prowizja (3,5 proc.), czyli w naszym przypadku blisko 9,5 tys. zł. Wymagania cross-sellowe ograniczają się do założenia konta i zapewnienia 2 tys. zł wpływów.

W Paribas Fortis, idącym łeb w łeb z ING i BZ WBK BNP, kredyt ma 1,5 pkt proc. marży i nie wymaga opłacania prowizji, klient musi w banku założyć konto i przelewać na nie co najmniej 2,5 tys. zł wynagrodzenia co miesiąc. Powinien też używać karty płatniczej. Atutem tych trzech banków jest brak opłat za brakujący wkład własny, z czym już przy kredycie na ponad 80 proc. wartości nieruchomości klienci muszą się w wielu bankach liczyć.

Kolejnym bankiem pod względem atrakcyjności kredytu złotowego jest Raiffeisen Bank. Trafił na trzecie miejsce naszego zestawienia. Po modyfikacji oferty bank pobiera 1,49 pkt proc. marży i daje klientowi do wyboru albo 1 proc. prowizji, albo ubezpieczenie na życie w postaci corocznej składki, stanowiącej równowartość 0,25 proc. zadłużenia. Trzeba też oczywiście, jak niemal wszędzie, otworzyć konto i przelewać na nie wynagrodzenie. Klienta w tym wypadku nie przerazi ubezpieczenie niskiego wkładu, a zaimponuje mu maksymalna zdolność kredytowa przekraczająca 600 tys. zł. Za Raiffeisenem, czyli tuż za podium znalazła się oferta PKO BP i Euro Banku.

Marża w PKO BP to jedynie 1,39 pkt proc. i brak prowizji, ale konieczne ubezpieczenie od utraty pracy na cztery lata kosztuje 3,25 proc. wartości kredytu. Klient oprócz opłacania raty, aby uzyskać 1,39 pkt proc. marży, musi przygotować się na oszczędzanie. Bank liczy, że kredytobiorca zainwestuje co miesiąc w fundusze co najmniej 200 zł. Uznaliśmy, że nie każdy jest gotowy na takie wyzwanie, stąd niższa ocena niż poprzednich banków. Gdy klient nie da rady oszczędzić 200 zł miesięcznie, dostanie marżę 1,74 pkt proc. W ofercie PKO BP na kolana rzuca maksymalna zdolność kredytowa naszej trzyosobowej rodziny z 6 tys. zł wpływów. W PKO BP mogliby oni pożyczyć ponad 650 tys. zł. Konieczne jest też założenie konta z dostępem elektronicznym i wpływami, używanie karty kredytowej.

Identyczną punktację jak PKO BP uzyskał kredyt Euro Banku. Wrocławski bank zgodzi się na 1,30 pkt proc. marży i daruje prowizję, ale trzeba spełnić sporo warunków: wykupić ubezpieczenie od utraty pracy (1,5 proc. wartości kredytu), dokupić też ubezpieczenie na życie, wyłożyć 10 tys. zł na lokatę lub fundusze inwestycyjne i utrzymać je co najmniej przez rok. Trzeba również założyć konto, na które będzie przekazywane wynagrodzenie i zdecydować się na kartę kredytową.

W bankach coraz częściej pojawiają się oferty kredytów z niższym oprocentowaniem dla osób gotowych jednocześnie oszczędzać. Poza PKO BP i Euro Bankiem, politykę taką mają również: Citi Handlowy, Deutsche Bank PBC, Getin Noble Bank i DnB Nord. Można się spodziewać, że wkrótce praktyka ta rozpowszechni się jeszcze bardziej.

Jeśli klient chce uniknąć cross-sellu, to ma na to szansę, bo wybór ofert kredytów złotowych jest bardzo bogaty. Nasza modelowa rodzina może wybierać między kredytami w 26 bankach.

W ofercie ocenialiśmy również takie parametry jak maksymalny okres kredytowania, maksymalne LtV, koszt przewalutowania wcześniejszej spłaty. Znaczenie ma także wielkość sprzedaży.

Wśród kredytów w euro zdecydowanie najlepsza okazał się oferta Deutsche Banku PBC. Tuż za nim znalazł się kredyt Raiffeisen Banku. Na podium wszedł także PKO BP. Czwarta pozycją przypadła DnB Nord, a piąta Aliorowi. Tutaj jednak wybór jest zdecydowanie mniejszy niż w kredytach w rodzimej walucie. Z 6 tys. zł w kieszeni i zamiarem pożyczenia na 90 proc. wartości nieruchomości, klienci mogą udać się jedynie do ośmiu banków. Choć w euro pożyczają również Nordea, mBank, MultiBank, Lukas Bank, Kredyt Bank czy BZ WBK, to w trzech pierwszych bankach 6 tys. zł wpływów to za mało by dostać kredyt w euro, a w Lukas Banku, Kredyt Banku i BZ WBK nie ma możliwości pożyczenia w euro na 90 proc. LtV. W Lukas Banku maksymalne LtV wynosi 80 proc., a kredyt w euro może trwać najwyżej 25 lat, Kredyt Bank pożyczy w euro najwyżej na 85 proc. wartości nieruchomości, a BZ WBK na 80 proc. LtV, choć i tak jest to o 10 pkt. proc. więcej niż bank oferował jeszcze w zeszłym roku.

DB PBC, lider w kategorii kredytów w euro, zdobył 8,1 pkt na 10 możliwych drugi Raiffeisen uzbierał 7,9 pkt., a PKO BP 7,1 pkt.

Deutsche Bank PBC wyróżnia się na tle konkurencji marżą 1,4 pkt proc. i brakiem prowizji – oferta lepsza niż niejeden kredyt złotowy. Ale, oczywiście, nie bezwarunkowo. Klient przy kredycie na 270 tys. zł musi być gotów oszczędzać w funduszach inwestycyjnych co miesiąc 360 zł, a składka na pierwszy rok pobierana jest z góry. W Raiffeisenie przy marży 1,99 pkt proc. i darmowej prowizji, konieczne jest opłacanie co rok składki ubezpieczenia na życie w wysokości 0,25 proc. wartości kredytu. W PKO BP z kolei marża wynosi 2,25 pkt proc. i co miesiąc, podobnie jak w DB PBC, również trzeba wyłożyć od 200 do 400 zł na jednostki funduszy.

Punktowaliśmy wysokość marży i prowizji, ale również kosztów dodatkowych ubezpieczeń i atrakcyjność sprzedaży wiązanej. Bank mógł stracić lub zyskać też na kosztach ubezpieczenia brakującego wkładu, a zazwyczaj, gdy kredyt przekracza 80 proc. wartości nieruchomości, trzeba już liczyć się z takim wydatkiem. Choć jest grupa banków, która nie zażąda takiej opłaty, jeśli będzie pożyczała w złotych. Są to m.in.: BNP Paribas Fortis, BZ WBK, Citi Handlowy, DB PBC, Getin Noble Bank, HSBC, Kredyt Bank czy ING BSK. W przypadku kredytów w euro klient nie ma szansy uniknąć kosztów ubezpieczenia brakującego wkładu.

Ocenialiśmy również maksymalne LTV, dostępność kredytu w ramach programu Rodzina na Swoim, maksymalny okres kredytowania, bardzo istotna była atrakcyjność bądź uciążliwość sprzedaży wiązanej, ewentualny koszt przewalutowania, koszty wcześniejszej spłaty, a w przypadku kredytów walutowych również wysokość spreadu. Znaczenie ma także czy kredyt walutowy jest denominowany czy indeksowany. W warunkach dużej zmienności kursów walut lepiej mieć kredyt indeksowany. Gwarantuje on klientowi wypłatę kredytu w złotych w takiej wysokości, w jakiej wnioskował. W przypadku kredytu denominowanego wartości te mogą okazać się zaskoczeniem, a jeśli jest wypłacany w transzach, to niemal pewne, że uzyskana kwota okaże się niespodzianką.

Pakiet punktów przyznaliśmy również za wielkość sprzedaży w trzecim kwartale 2010 roku, która jest miarą praktycznej dostępności kredytów w banku.

Dane do rankingu zostały zebrane w pierwszym tygodniu lutego 2011 roku.