Coraz więcej inwestorów – niezależnie od skali prowadzonych działań biznesowych – decyduje się powierzać kancelariom prawnym przeprowadzenie audytu prawnego przed zakupem nieruchomości. W wielu przypadkach określenie aktualnego stanu prawnego gruntu, działki czy budynku ma kluczowe znaczenie – pozwala na realną wycenę nabywanej nieruchomości, dzięki czemu minimalizuje się ryzyko związane z nietrafioną inwestycją i ogranicza potencjalnie – często bardzo wysokie – straty finansowe. Zlecenie audytu jest tym bardziej warte rozważenia, gdyż z reguły jego koszty wynoszą zaledwie ułamek procenta całkowitej wartości transakcji. Ważne jednak to, aby procesu due dilligence prawnego nie traktować pobieżnie – tylko kompleksowa analiza może przynieść zamierzony cel, czyli realnie ułatwić decyzję inwestycyjną.
Pełny audyt prawny nieruchomości musi uwzględniać nie tylko aspekty stricte prawne, ale także kwestie biznesowe, techniczne oraz finansowo-podatkowe. Przy większych inwestycjach czasem nie wystarczy wyłącznie analiza przedłożonych dokumentów – niezbędne jest śledzenie informacji lokalnych, właściwa ich interpretacja, a w dalszej konieczności także negocjowanie z gminą warunków prowadzenia inwestycji czy nawet udział w lokalnych obradach samorządowych. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w której rozważa się inwestycje w obszar, który pod względem prawnym nie jest jeszcze na to przygotowany.
Zaawansowana analiza prawna i biznesowa powinna być brana pod uwagę także w przypadku, gdy rozważa się wydzielenie działek na mniejsze. Niekiedy sprzedaż mniejszych gruntów przynosi inwestorowi wyższe zyski niż jednorazowe zbycie obszernej nieruchomości. Warto pamiętać, że choć za podstawowe źródła wciąż uznaje się księgę wieczystą oraz wypis z rejestru gruntów lub kartoteki budynków, nie powinno bagatelizować się także zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub – w przypadku jego braku – analizy bieżąco wydawanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. To właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem określającym przeznaczenie danego terenu, warunki zagospodarowania i zabudowy, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Jest to szczególnie istotne biorąc pod uwagę realia panujące w naszym kraju – w wielu miastach w Polsce wciąż taki plan nie istnieje. Wówczas kompleksowy audyt prawny nieruchomości powinien uwzględniać studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego określające kierunki rozwoju przestrzennego i zasady polityki przestrzennej.
Kwestią obowiązkową – poruszaną w każdym profesjonalnym due dilligence nieruchomości – jest także analiza przepisów związanych z ochroną konserwatorską terenu. Trzeba pamiętać, że przepisy te wprowadzają szereg obostrzeń przy wykonywaniu prawa własności. Dotyczy to m.in. wszelkich robót i prac remontowych, które – zgodnie z prawem budowlanym – powinny być prowadzone w uzgodnieniu z konserwatorem. Jest to istotne zwłaszcza dlatego, że każde tego typu działanie wymaga często dodatkowego zezwolenia.
Efektem końcowym przeprowadzonego audytu prawnego nieruchomości jest raport, który streszcza najważniejszą problematykę, wskazuje potencjalne czynniki ryzyka oraz podkreśla znaczenie najważniejszych aspektów prawnych, finansowych, podatkowych i technicznych. W zakresie przygotowania tego typu dokumentu niestandardowe kompetencje prawników są wręcz nieocenione. Bardzo często to właśnie niesztampowe rozwiązania mają istotny wpływ na ostateczną wartość dodaną przeprowadzonego audytu.
Nie należy jednak zapominać o sprawach fundamentalnych – kompleksowy due dilligence prawne nieruchomości to bardzo często dość rozległy materiał, a rolą raportu końcowego jest jak najbardziej precyzyjne i jasne przekazanie wskazówek potencjalnemu inwestorowi. Audyt ma przede wszystkim dać nam odpowiedź na pytanie: czy nie przepłacamy oraz jak duże ryzyko inwestycyjne ponosimy. Bez wątpienia jest to narzędzie, którego stosowanie powinien rozważyć każdy, nawet drobny inwestor. Tym bardziej, że jego koszt – w porównaniu do wydatków z tytułu pozostałych działań związanych z nabywaniem nieruchomości – należy z całą pewnością uznać za niewielki.
Autor: Marcin Malinowski z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni
