Zakup nieruchomości to poważna decyzja, niezależnie czy dokonuje się jej na własne potrzeby czy w celach inwestycyjnych (wynajem długo lub krótkoterminowy). Sama transakcja często pochłania oszczędności gromadzone przez całe życie.
Dlatego przed ostatecznym wyborem nieruchomości warto:
- skrupulatnie ocenić jej stan (przyda się wsparcie rzeczoznawcy),
- zweryfikować aspekty prawne,
- oszacować koszty dodatkowe.
Cena transakcyjna wynikająca z nabycia nieruchomości, nie jest jedynym kosztem jaki ponosi nabywca. Do kwoty należności za lokal, należy doliczyć opłaty, takie jak:
- podatek od kupna mieszkania,
- taksa notarialna + 23% VAT,
- przy zakupie na kredyt – (dodatkowy podatek w momencie ustanowienia zabezpieczenie hipotecznego) podatek PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych, którego wysokość wynosi:
- a) 0,01% – dla hipoteki zwykłej liczonej od kwoty hipoteki,
- b) 19 zł – dla hipoteki kaucyjnej,
- prowizja banku (przy kredycie hipotecznym),
- założenie księgi wieczystej i wpis do księgi,
- prowizja agencji nieruchomości – do 3% wartości nieruchomości (w przypadku rynku wtórnego),
- polisa ubezpieczeniowa.
Jeśli chodzi o podatek od nieruchomości, Warszawa płaci tak samo obliczane stawki jak reszta Polski.
Podatek od kupna nieruchomości – rodzaje
Istnieje kilka rodzajów podatków od zakupu mieszkania:
- podatek VAT (danina charakterystyczna dla rynku pierwotnego),
- podatek od czynności cywilnoprawnych PCC (rynek wtórny).
Nie ma możliwości zapłaty zarówno VAT jak i PCC. Podwójne opodatkowanie jest niezgodne z obowiązującymi przepisami, co oznacza że zawsze płaci się tylko jeden z nich.
Koszt daniny od zakupu nieruchomości (niezależnie czy podatku VAT, czy podatku od czynności cywilnoprawnych), zawsze ponosi nabywca.
Do ustalenia wysokości podatku, przyda się kalkulator podatkowy (dostępny na wielu stronach internetowych).
Rynek pierwotny i VAT
Gdy nieruchomość nabywana jest od dewelopera, jej cena brutto (podana na fakturze), zawiera doliczony podatek VAT. Uiszczenie odpowiedniej kwoty na konto dewelopera, oznacza automatyczne opłacenie wymaganej daniny od zakupu nowego mieszkania. Rozliczeniem z fiskusem zajmuje się sprzedawca, czyli deweloper.
Stawka VAT zależy od powierzchni mieszkania:
- do 150 m² – wynosi 8%,
- przy metrażu większym niż 150 m² – wynosi 23%.
Ponadto stawka 23%, zawsze obowiązuje w przypadku nabycia np. garażu czy komórki lokatorskiej.
Rynek wtórny – podatek PCC (w sytuacji wyjątkowej VAT)
Podatek VAT od nabycia mieszkania z rynku wtórnego nie jest odprowadzany, jeśli sprzedający nie jest przedsiębiorcą zobligowanym do jego regulowania. Jeśli mieszkanie z rynku wtórnego nabywane jest od przedsiębiorcy (będącego czynnym płatnikiem podatku VAT), dochodzi do sprzedaży mieszkania ze stawką podatku ZW (zwolniony). W takim przypadku nie występuje podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC.
Nabywając nieruchomość z rynku wtórnego od osoby prywatnej, konieczna jest zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych – tzw. podatek PCC. Jego wysokość wynosi 2% i liczony jest od wartości rynkowej zakupionego mieszkania.
Nie trzeba samodzielnie:
- obliczać należności z tytułu podatku PCC dla fiskusa,
- odprowadzać go do urzędu skarbowego.
To zadanie notariusza, który wylicza go na podstawie kwoty zawartej w akcie notarialnym i opłaca pobierając pieniądze od kupującego. Gdy podatek trafi na konto urzędu skarbowego, oznacza to wywiązanie się z obowiązku podatkowego. Termin na opłacenie podatku PCC wynosi 14 dni, licząc od chwili podpisania umowy notarialnej lub wypełnienia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.
Interesująca jest sytuacja, gdy zakup nieruchomości następuje po bardzo niskiej cenie. Zachodzi wtedy konieczność uzasadnienia wyceny w akcie notarialnym i sprecyzowania czy chodzi o:
- zły stan techniczny lokalu (wymóg gruntownego remontu),
- niekorzystną lokalizację,
- uciążliwe sąsiedztwo,
- hałas związany np. z lotniskiem,
- nieciekawy widok za oknem, etc.
Jeśli urząd skarbowy zakwestionuje zapisaną w akcie wartość nieruchomości, może doliczyć podatek wraz z odsetkami karnymi.
Ponadto ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje, że nabywcy określonych nieruchomości nie zapłacą PCC. Chodzi o zakup:
- mieszkania od spółdzielni z prawem spółdzielczym własnościowym,
- lokalu komunalnego wg przepisów o gospodarce nieruchomościami,
- mieszkania wg przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.
Podatek od kupna nieruchomości, a taksa notarialna
Podpisanie aktu notarialnego przy zakupie, wiąże się z wizytą u notariusza, który go sporządza i pobiera opłatę – tzw. taksę notarialną. Wysokość taksy uzależniona jest od wartości nieruchomości. Maksymalna wartość taksy została określona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Jak stanowi § 3, maksymalna stawka wynosi od wartości:
- do 3000 zł – 100 zł
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000
- powyżej 10 000 zł do 30.000 zł – 310 PLN + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł
- powyżej 30.000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł. W przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami z I grupy podatkowej (w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn), nie więcej niż 7500 zł.
Podatnicy dokonujący zakupu mieszkania, mogą negocjować wysokość taksy, gdyż podane wartości są maksymalne. Do kwoty taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT, liczonego od pobieranego przez notariusza wynagrodzenia.
Dodatkowe informacje dotyczące podatków
Sprzedający mieszkanie musi zapłacić podatek od wzbogacenia, jeśli dojdzie do zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od zakupu. Podatek liczony jest od dochodu z transakcji, czyli różnicy pomiędzy przychodem, a kosztem uzyskania. Wynosi on 19% tej wartości.
Jeśli do sprzedaży doszło po upływie 5 lat (liczonych od końca roku w którym doszło do nabycia nieruchomości przez sprzedającego), podatek dochodowy nie zostaje naliczony.
Gdy prowadzi się działalność gospodarczą i nieruchomość kupuje na jej potrzeby, można zredukować obciążenia podatkowe. Przysługuje wtedy możliwość odliczenia VAT i amortyzacja.
Przy zakupie nieruchomości na kredyt, można ujmować zapłacone odsetki od kredytu po stronie kosztów w księgach rachunkowych.
