Ponad rok temu banki zaczęły mniej przychylnym okiem patrzeć na udzielanie kredytów hipotecznych. W tym czasie zdolność kredytowa modelowej rodziny stopniała o 20% i wróciła do poziomów nienotowanych od 2012 roku – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank. Wszystko byłoby dobrze, gdyby dodatkowo nie wzrosły wymagania odnośnie wkładu własnego. Dziś trzeba ponadto mieć przeważnie kilkadziesiąt tysięcy złotych w gotówce, żeby w ogóle myśleć o zadłużeniu się na zakup mieszkania.
Trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem na poziomie 5 tys. zł netto może pożyczyć niecałe 375 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu – wynika z najnowszych danych zebranych przez Lion’s Bank. W ciągu roku zdolność kredytowa modelowej rodziny spadła o ponad 28 tys. zł., ale już od ostatniego szczytu (z kwietnia 2015 roku) aż o 87 tys. zł, czyli prawie jedną piątą.
Do kalkulacji przyjęto, że kredytobiorcy zobowiązują się do korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach – o ile jest to niezbędne – kupują także dodatkowe ubezpieczenie.
Kredyt tani, ale mniejszy
Malejąca zdolność kredytowa może na pierwszy rzut oka zaskakiwać, skoro mamy do czynienia z rekordowo niskimi stopami procentowymi, a więc po prostu kredyt jest relatywnie tani. Banki podchodzą jednak do udzielania kolejnych długów mieszkaniowych dość zachowawczo. Powodów może być dużo. Po pierwsze banki obciążone zostały dodatkowym podatkiem, a niedługo czekać je może niemały wydatek związany tzw. ustawą spreadową. Nie można też zapomnieć, że stopy procentowe w końcu wzrosną, a wraz z nimi raty kredytów zaciągniętych w rodzimej walucie. Banki powinny więc dziś zachowawczo podchodzić do udzielania kredytów, aby potem nie okazało się, że dzisiejsi kredytobiorcy nie dadzą sobie rady z opłacaniem wyższych rat za 2,3 czy 5 lat.
Efekt? Modelowa rodzina może dziś pożyczyć mniej więcej tyle ile w 2012 roku, czyli w okresie w którym podstawowa stopa procentowa była na poziomie nawet ponad 3-krotnie wyższym niż dziś, czyli po prostu kredyty były znacznie droższe. Wszystko byłoby dobrze, gdyby dodatkowo nie wzrosły wymagania odnośnie wkładu własnego. Dziś trzeba ponadto mieć przeważnie kilkadziesiąt tysięcy złotych w gotówce, żeby w ogóle myśleć o zadłużeniu się na zakup mieszkania.
nie jest jedynym problemem, z którym spotykają się potencjalni nabywcy mieszkań. Możliwości skorzystania z programu dopłat do kredytów („Mieszkanie dla młodych”) są już bardzo ograniczone, a jest to ważne, bo większość banków wymaga dziś przynajmniej 15-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania. Gdyby tego było mało już z początkiem przyszłego roku wymaganie to powinno wzrosnąć do 20% ceny zakupu mieszkania. To wszystko utrudnia osobom młodym wejście do grona właścicieli nieruchomości. Czemu więc deweloperzy ustanawiają co chwilę kolejne rekordy liczby budowanych lub sprzedawanych mieszkań? Powodów hossy na rynku mieszkań należy szukać po stronie inwestorów. Ci, których na to stać, nie chcą zanosić pieniędzy do banków na skromy procent. Wolą kupić mieszkanie na wynajem, na czym teoretycznie można zarobić 2-3 razy więcej niż na lokacie. Jest to oczywiście okupione dodatkowym ryzykiem i wysiłkiem organizacyjnym, ale i tak wiele osób na taki krok się decyduje.
Cieszyć powinien natomiast fakt, że obserwowana dziś hossa, w odróżnieniu od tej sprzed dekady, nie jest powodowana łatwym dostępem do kredytu. Także dzięki temu w ostatnich latach ceny nieruchomości pozostają w miarę stabilne. Dzięki temu niewielkie jest ryzyko dynamicznych spadków cen, gdy karuzela przestanie się tak szybko kręcić, czyli spadnie popyt na mieszkania.
Nikt nie da już 400 tysięcy
Co należy podkreślić, w sierpniu modelowa rodzina nie miała co liczyć na kredyt mieszkaniowy w kwocie pół miliona złotych czy nawet 400 tys. zł. Co warto podkreślić, takie oferty przed rokiem były jeszcze normą. Dziś takiej kwoty nie pożyczy już żaden z przebadanych banków. Z tak zachowawczymi deklaracjami nie mieliśmy do czynienia w historii prowadzonych badań.
Autor:Bartosz Turek, Anna Olesiejuk
