Niemal połowa Polek i Polaków w wieku od 25 do 34 lat mieszka z rodzicami – wynika z raportu Eurostatu. Wpływ na to mają wysokie ceny mieszkań i trudności z otrzymaniem kredytu hipotecznego. Bardzo możliwe, że kredyt bez wkładu własnego będzie ostatnią szansą na usamodzielnienie się dla wielu dzisiejszych trzydziestolatków.
Możliwość otrzymania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego powinna być dostępna pod koniec drugiego kwartału 2022 roku. Czy to rozwiązanie faktycznie rozwiąże problem młodych ludzi z posiadaniem mieszkania? Część młodych ludzi z pewnością skorzysta.
Stracone pokolenie bez mieszkania
47,5 proc. Polek i Polaków w wieku od 25 do 34 lat mieszkało z rodzicami. Rok wcześniej był to poziom 44 proc. Tak szybkiego wzrostu jeszcze nie było w historii pomiarów Eurostatu. Oznacza to, że w zaledwie rok liczba osób młodych, którzy na stałe mieszkają z rodzicami zwiększyła się o 172 tys. osób.
Widać wyraźnie, że młode pokolenie ma duży problem z usamodzielnieniem się w obecnej sytuacji gospodarczej. Na taki stan rzeczy ma niewątpliwie wpływ wysoka cena nieruchomości (te wzrosły od 2019 o ok. 30 procent) oraz wymóg posiadania wkładu własnego.
Od 2017 roku, każdy ubiegający się o kredyt hipoteczny musi posiadać 20-procentowy wkład własny*. Jego wprowadzenie miało ustrzec banki przed udzielaniem kredytów osobom, które nie będą w stanie ich spłacić. W myśl tego pomysłu, osoby młode miały najpierw udowodnić, że potrafią zaoszczędzić na wkład własny. Problem polega na tym, że ceny nieruchomości w międzyczasie zaczęły szybko rosnąć. Kończy się to tym, że młodzi ludzie w optymistycznym założeniu są w stanie uzbierać na wkład własny, gdy już młodzi nie są.
Taka sytuacja wykreśla część społeczeństwa z możliwości zakupu mieszkania. Potwierdzają to przytoczone wcześniej dane Eurostatu, ale nie tylko. Do podobnych wniosków można dojść biorąc pod uwagę badania przeprowadzone przez Habitat for Humanity Polska, z których wynikało, że w luce czynszowej znajduje się 40 procent społeczeństwa. Oznacza to, że prawie połowa osób bez własnej nieruchomości zarabia za dużo by otrzymać lokal socjalny, bądź komunalny, ale jednocześnie zarabia za mało, by móc odłożyć pieniądze na wkład własny.
Eksperci od lat proponowali rozwiązanie
Do 2018 roku pomocną dla gospodarstw domowych, które nie posiadały wkładu własnego był program Mieszkanie dla Młodych, który zwłaszcza w ostatnich latach funkcjonowania cieszył się dużą popularnością. Prawie cztery ostatnie lata to jednak okres, w którym młodzi Polacy są pozostawieni sobie.
Odmienić ich los może najnowszy pomysł rządu PiS, czyli możliwość otrzymania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Warto nadmienić, że zaproponowane rozwiązanie to nie przekazanie środków pieniężnych, a zaoferowanie gwarancji. Jest to dość znacząca różnica między pomysłem, na którym opierał się program MDM.
– Od dawna jestem zwolennikiem wprowadzenia gwarancji kredytowych. Proponowałem publicznie to rozwiązanie na długo przed epidemią. Uważam, że gwarancje są znacznie bardziej efektywne niż bezpośrednie dopłaty do kredytów, nie wpływają one znacząco na wzrost cen (nie dostajemy darmowych pieniędzy budżetowych do ręki, a jedynie możliwość zadłużenia się na zakup mieszkania), a do tego potrafią skrócić drogę do własnego „M” o kilka jeśli nie kilkanaście lat – tłumaczy Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
– W mojej ocenie rozwiązanie zaproponowane przez rząd jest dobre i potrzebne – szczególnie po ponad roku epidemii. W jej trakcie wiele młodych osób straciło pracę lub musiało się przebranżowić, a banki przez kilka kwartałów nie bardzo chciały im udzielać kredytów. To wszystko spowodowało, że co najmniej dziesiątki tysięcy rodaków nie mogło podjąć tego symbolicznego kroku w dorosłość jakim jest zamieszkanie „na swoim” – dodaje.
Ryzyka związane z kredytem bez wkładu
Eksperci przestrzegają przed skutkami ubocznymi wprowadzenia takiego rozwiązania. Przede wszystkim, ze względu na szerszy dostęp do kredytu, bez wątpienia zwiększy się podaż, a to przełoży się na wyższe ceny mieszkań. Ponadto, wprowadzenie możliwości zawarcia finansowania na 100 procent wartości nieruchomości, obniży zdolność kredytową kredytobiorców oraz sprawi, że sama wartość kredytu będzie zdecydowanie wyższa. Ale zdaniem eksperta Bartosza Turka, te istotne wady nie przysłaniają zalet.
– Ktoś kto dzięki gwarancji będzie mógł zrezygnować z najmu mieszkania często będzie ponosił niższe koszty, a do tego będzie budował własny majątek, poczuje się wreszcie u siebie i będzie miał np. większe szanse na założenie rodziny. Nie jest jednak tajemnicą, że jeśli zadłużymy się na 100 procent ceny mieszkania, to ratę będziemy mieli wyższą niż przy zadłużeniu się na 80 proc. czy 90 proc. ceny. W mojej ocenie korzyści i szanse jakie daje ten program z nawiązką przeważają nad ewentualnymi kosztami – tłumaczy Bartosz Turek.
Ekspert widzi zagrożenie w innej kwestii
– Każdy musi dobrze policzyć czy stać go / ją na zakup mieszkania z gwarancją. Jeśli podejdziemy do tego z przysłowiowym „zdrowym chłopskim rozumem”, to możemy skorzystać, wcześniej zacząć budować własny majątek czy rodzinę. Możemy też zachować część oszczędności na czarną godzinę, a nie wydawać wszystkich posiadanych pieniędzy zadłużając się przy tym na wkład własny wśród rodziny i przyjaciół, co niestety jest dziś wcale nie tak rzadką praktyką – ostrzega główny analityk HRE Investments.
„Odkorkowania” kredytów bez wkładu własnego boi się część ekspertów, którzy prorokują kryzys jaki spotkał USA. Zwracają uwagę, że gwarancje kredytowe mogłyby doprowadzić do oferowania finansowania osobom bez dochodów, majątku czy pracy. Część analityków zwraca uwagę jednak, że wówczas bankom zależało jedynie na sprzedaży jak największych kredytów, nawet osobom bez zdolności kredytowej. W skrajnych sytuacjach wręczano pieniądze na przeprowadzenie transakcji.
– U nas gwarancje mają działać inaczej – mają być przeznaczone dla osób, które są wiarygodne i mają stabilne, porządne dochody. Z kredytu bez wkładu nie skorzysta też osoba bez oszczędności, bo przecież trzeba będzie mieć pieniądze co najmniej na zadatek, notariusza, podatek, opłaty sądowe czy na przykład koszty związane z zaciągnięciem kredytu – uspokaja Bartosz Turek.
Szansa, ale nie dla wszystkich
Z pewnością kredyt bez wkładu własnego rozwiąże sytuację wielu gospodarstw domowych, które do tej pory nie miały szans na kredyt. Czy to rozwiązuje problem mieszkaniowy Polaków? To na pewno droga w dobrą stronę, ale trzeba pamiętać, że w Polsce brakuje według różnych szacunków od 2 do 3 mln mieszkań.
Nowa możliwość kredytowa nie rozwiązuje jednak problemu wszystkich. Osobom bez stabilnej pracy, albo z niewielkimi dochodami – kredyt bez wkładu, nie pomoże. Trzeba pamiętać, że wśród młodych odsetek zatrudnionych na tzw. umowach śmieciowych jest najwyższy. Zwraca na to uwagę jeden z analityków nieruchomości – Marcin Krasoń z serwisu Obido.pl.
– Gwarancje zamiast wkładu własnego pomogą tym, którzy mają zdolność kredytową, ale co z osobami, które jej nie mają? Co z brakami w zasobach mieszkań socjalnych i komunalnych? Tych problemów niestety nowe zasady nie rozwiązują, a są one nie mniej istotne niż brak możliwości zakupu mieszkania bez wkładu własnego – zwraca uwagę analityk nieruchomości, Marcin Krasoń z serwisu Obido.pl.
Opracował:
Bartłomiej Baranowski
