Już wkrótce osoby starsze – nawet nie posiadające zdolności kredytowej – będą miały możliwość zaciągnięcia kredytu, którego spłata następuje dopiero po śmierci kredytobiorcy. Raty takiego kredytu można przeznaczyć na dowolny cel (najczęściej są to wydatki bieżące), zaś zabezpieczenie banku stanowi dom lub mieszkanie seniora, w którym właściciel może spokojnie mieszkać.
Ministerstwo Finansów skierowało do uzgodnień zewnętrznych założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym (projekt z 19.04.2010 r., dostępny na stronie internetowej resortu www.mf.gov.pl). Ustawa ma pozwolić seniorom, wykorzystującym potencjał finansowy posiadanych nieruchomości, na „zdobycie” środków pieniężnych stanowiących dodatek do ich zazwyczaj skromnych emerytur. Jest to bezpieczny sposób, który zdobył już popularność w innych krajach (głównie w Stanach Zjednoczonych oraz w zachodnich krajach Europy), pozwalający na zmniejszenie zależności od pomocy finansowej rodziny (lub państwa).
Zaobserwowaliśmy duże zainteresowania wprowadzeniem tego rodzaju usługi finansowej na polski rynek. Zgłaszali się do nas zarówno przedstawiciele sektora finansowego, jak i potencjalni kredytobiorcy – wyjaśnia wiceminister finansów Dariusz Daniluk. Aby zachęcić banki i inne instytucje finansowe do wprowadzenia instrumentów w postaci odwróconych kredytów, pojawił się pomysł stworzenia odrębnego aktu prawnego.
Projektodawcy zwracają bowiem uwagę na dwie okoliczności. Przede wszystkim – choć teoretycznie nie ma regulacji prawnej tego instrumentu – obecne ramy prawne (zwłaszcza dotyczące zdolności kredytowej czy dochodzenia roszczenia banku po śmierci kredytobiorcy), w praktyce uniemożliwiają udzielanie odwróconych kredytów. Po drugie, już teraz – wobec zapotrzebowania na takie usługi – pojawiają się oferty zawarcia umów, które mają doprowadzić do podobnego rezultatu.
Opierają się one jednak na konstrukcji prawa dożywocia (unormowanym przez kodeks cywilny) i są oferowane przez podmioty spoza sektora finansowego, które nie podlegają nadzorowi finansowemu, ani szczególnym regulacjom. Dla bezpieczeństwa osób, które będą wyzbywać się mieszkania czy domu – często jedynego trwałego składnika majątkowego, ustawodawca postanowił uregulować szereg kwestii w ustawie. Biorąc pod uwagę, że ma to być instrument finansowy skierowany do ludzi starszych, założenia do ustawy kładą nacisk na mechanizmy wzmacniające ochronę konsumenta (przedstawienie założeń umowy, prawo odstąpienia etc.).
Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów (odpowiedź D. Daniluka na zapytanie poselskie nr 5422 z 26 listopada 2009 r.), odwrócony kredyt hipoteczny jest rodzajem umowy kredytu hipotecznego adresowanym do osób po 60. roku życia, posiadających prawo własności nieruchomości (lub prawo wieczystego użytkowania czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) – także jeżeli dotyczy tylko ułamkowej części. W przypadku, w którym prawo do nieruchomości przysługuje małżonkom wspólnie, każdy z nich musi być stroną umowy (a więc do obu stosuje się próg wiekowy). Oznacza to także, że umowa kredytu wygasa dopiero po śmierci obu małżonków.
Odwrotny charakter tego typu kredytów polega na tym, że osoba starsza otrzymuje od instytucji kredytującej wypłaty z tytułu zawartej umowy kredytu (jednorazowo lub w formie świadczeń okresowych), nie jest natomiast zobligowana do spłaty kredytu. Jednocześnie kredytobiorca zachowuje posiadane prawo do nieruchomości aż do chwili swojej śmierci; dopiero wtedy instytucja kredytująca zaspokaja swoje roszczenie z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne.
Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, w której kredytobiorca narusza swoje obowiązki, do których należy: utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, terminowe uiszczania podatków i opłat związanych z nieruchomością oraz zawarcie umowy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych.
Co do zasady bank (czy inna instytucja kredytowa, objęta nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego) nie będzie mógł – o ile nie wystąpią szczególne, ustawowe przesłanki – dochodzić roszczenia z tytułu zawartej umowy odwróconego kredytu hipotecznego przed śmiercią kredytobiorcy (tj. roszczenia o przeniesienie własności określonej w umowie), nawet po upływie okresu, ustalonego na dokonywanie wypłat.
Istotne jest także to, że wymagalność odwróconego kredytu hipotecznego jest zasadniczo odroczona do 6 miesięcy od dnia działu spadku (jednakże nie może nastąpić po upływie 12 miesięcy od dnia otwarcia spadku, tj. dnia śmierci kredytobiorcy). Oznacza to, że kredytodawca najpierw zwróci się do spadkobierców o spłatę kredytu – co pozwoli na zatrzymanie przez nich nieruchomości. W innym wypadku nastąpi sprzedaż nieruchomości – z uzyskanej ceny bank zaspokoi swoje roszczenia, zaś dopiero nadwyżkę odda do masy spadkowej i dopiero ona będzie dzielona pomiędzy spadkobierców.
Natomiast w sytuacji zbycia prawa do nieruchomości za cenę niższą niż wartość pozostałej do spłaty kwoty kredytu – bank nie może od pozostałych spadkobierców żądać spłaty (tak więc to kredytodawca ponosi ryzyko nieodzyskania kredytu, choć w istocie jest ono niskie, bo z praktyki innych krajów wynika, że udzielany kredyt rzadko przekracza 50 proc. wartości nieruchomości).
Założenia zakładają, że kredytobiorca może odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego bez podania przyczyn w ciągu 10 dni od jej zawarcia. Kredytobiorca będzie mógł także w każdym czasie wypowiedzieć umowę, ale z zachowaniem terminu trzymiesięcznego. Natomiast bank będzie mógł wypowiedzieć umowę jedynie w przypadku naruszeń postanowień umowy, o ile zawiodą środki polubowne – takie wypowiedzenie powoduje natychmiastową wymagalność kredytu.
Źródło: KRN
