Rosnący popyt i zmniejszająca się dostępność powierzchni biurowych w Warszawie sprawia, że stawki czynszowe zaczynają wzrastać.
Od Intraco do Rondo 1
Warszawa jest największym ośrodkiem biurowym w kraju z ponad 60 proc. udziałem w rynku powierzchni biurowych. Nowoczesne projekty zaczęły pojawiać się tu od początku lat 90-tych. Wtedy istniało tylko kilka reprezentacyjnych budynków m.in.: Intraco, budynek Elektrimu czy Błękitny Wieżowiec. Za wynajęcie metra kwadratowego biura trzeba było wówczas zapłacić dwa razy tyle co dziś.
Biura na ogół mieściły się wtedy w budynkach administracyjnych lub kamienicach. Dziś Warszawa znajduje się w ścisłej czołówce europejskich miast i jest postrzegana przez inwestorów jako atrakcyjna lokalizacja dla ekspansji firm. Teraz stolica dysponuje prawie 3,5 mln mkw. powierzchni biurowej, podczas gdy w 1991 r. było tylko 250 tys. mkw. nowoczesnych biur. Dla porównania w pozostałych miastach (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź) według danych Cushman & Wakefield znajduje się teraz łącznie 1,9 mln mkw. powierzchni biurowych.
Warszawa dysponuje ponad 375 nowoczesnymi biurowcami. Standard i rozwiązania oddawanych w ostatnich latach powierzchni biurowych (np. Rondo 1 czy Metropolitan) jest podobny do nowoczesnych biurowców wprowadzanych na rynek w Europie.
Rosnący popyt
Rok 2010 przyniósł wyraźne ożywienie rynku najmu powierzchni biurowych w Polsce. W Warszawie wynajęto rekordową ilość (łącznie 549.000 mkw.) powierzchni biur. To w porównaniu z 2009 rokiem wzrost aż o 96 proc. Jednocześnie zmniejsza się ilość oddawanej powierzchni biurowej na stołecznym rynku, a to z kolei wpływa nie tylko na redukcję pustostanów, ale i wzrost stawek czynszowych.
W pierwszym kwartale tego roku w Warszawie została wynajęta rekordowo duża całkowita powierzchnia biurowa, niemal 200.000 m kw. Według danych CB Richard Ellis popyt na nowoczesne biura rośnie. Głównym tego powodem jest zmniejszająca się podaż. Obecnie w Warszawie budowanych jest około 405.000 mkw. biur.
Spadająca podaż
Zgodnie z raportem Cushman & Wakefield, w 2010 r. w Warszawie oddano do użytku 16 budynków biurowych o łącznej powierzchni 188.000 mkw., co stanowi spadek o jedną trzecią w porównaniu z 2009 r. Większość biurowców (85 proc.) powstała poza centrum miasta, głównie na terenie Mokotowa i Ursynowa.
Z obliczeń firmy Jones Lang Lasalle możemy się dowiedzieć, że do końca roku na stołeczny rynek powinno trafić 135 tys. mkw. biur (46 tys. mkw. w centrum i 89 tys. mkw. poza centrum). Mniejsza liczba nowych budynków biurowych przewidzianych do oddania w 2011 r. jest skutkiem ograniczonego dostępu do finansowania bankowego od połowy 2008 r. i niewielkiej liczby rozpoczynanych budów w następnych latach. Na koniec I kw. 2011 r. w Warszawie dostępne było ok. 6,6 proc. całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni biurowej (7,2 proc. w lokalizacjach centralnych i 5,8 proc. poza centrum).
Kryteria wyboru biura
Dla firm planujących wynajęcie nowego biura w Warszawie ważna jest cena za metr kwadratowy powierzchni. Jednak nie tylko stawka odgrywa kluczową rolę. – Obecnie najemcy coraz częściej zwracają uwagę na warunki, które będą sprzyjały efektywnej pracy zatrudnionych w firmie osób. Dlatego w nowych projektach proponowane są takie rozwiązania, których nie zapewnia konkurencja. Istotne znaczenie ma wartość dodana budynków. Natężenie ruchu w centrum sprawia, że coraz większą popularnością cieszą się inne dzielnice miasta, co pokazują analizy – tłumaczy Andrzej Ołdakowki, prezes firmy PBM Południe Development, która kończy w Warszawie realizację Inwestycji Kijowska (www.pbmdevelopment.pl). W jego ocenie, dużą rolę odgrywa ciekawy projekt architektoniczny. Ważne jest żeby do budynku zapewniony był duży dostęp światła słonecznego i zagwarantowana odpowiednia ilość miejsc parkingowych.
Twierdzi, że ze względu na to, że najemcy mają czasem indywidualne wymagania dotyczące aranżacji przestrzeni biurowej, na etapie projektowania budynku należy przewidzieć możliwość dowolnego kształtowania i rozkładu pomieszczeń. Trzeba również zadbać o wysoki standard powierzchni wspólnych. Istotne jest także bezpieczeństwo i ochrona budynków oraz zapewnienie najemcom ciągłości dostaw prądu.
Tańszy gabinet szefa
Średnie stawki czynszowe spadły w Warszawie ponad dwukrotnie w porównaniu z tymi sprzed 20 lat. Jednak zgodnie z analizą firmy Cushman & Wakefield rosnący ostatnio popyt i malejąca podaż stołecznych powierzchni biurowych spowodowały powolny wzrost stawek czynszowych zarówno w centrum, jak i poza nim. Najwyższe czynsze w biurowcach w centrum miasta wynoszą w tej chwili ok. 26 euro za metr kwadratowy (Cushman & Wakefield). Stawki wyjściowe w najlepszych centralnych lokalizacjach kształtują się na poziomie 24–27 euro/mkw., a poza centrum 15,5–16,5 euro/mkw. W innych miastach czynsze wywoławcze wahają się od 12 do 16 euro/mkw.
