Umowa deweloperska jest najważniejszym dokumentem w procesie kupna mieszkania od dewelopera. Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy z deweloperem?
Umowa deweloperska to podstawa
Pierwszym krokiem do kupna lokalu na rynku pierwotnym jest podpisanie umowy deweloperskiej (czasami jeszcze nabywcy podpisują umowę rezerwacyjną, aby podjąć ostateczną decyzję co do mieszkania). Umowa deweloperska to sprecyzowana przez tzw. Ustawę deweloperską umowa przedwstępna w wyniku której deweloper zobowiązuje się do wybudowania i przeniesienia własności lokalu na nabywcę, a nabywca do zapłaty ceny. Ustawa deweloperska zapewnia podstawową ochronę nabywcy. Nie oznacza to jednak, że zapisy umowy zawsze są dla kupującego korzystne.
10 rzeczy, na które należy zwrócić uwagę
Prospekt informacyjny. Jest to sprecyzowana przez ustawę tabela zawierająca informacje o deweloperze, jego doświadczeniu, normach, nieruchomości i standardzie wykończenia lokalu i części wspólnych. W prospekcie należy sprawdzić, czy dane zgadzają się z zapisami umowy deweloperskiej (projekt umowy stanowi załącznik do prospektu informacyjnego).
Rachunek powierniczy. Jest to rozwiązanie gwarantujące, że środki nabywcy znajdą się na odrębnym rachunku bankowym momentu zakończenia inwestycji. Standardem jest otwarty rachunek powierniczy (ewentualnie z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową). Zwróć uwagę czy deweloper korzysta z zamkniętego rachunku powierniczego. Ten rachunek zapewnia, że środki trafią na konto dewelopera dopiero po zakończeniu całej inwestycji i jest najbezpieczniejszym zabezpieczeniem przed nieuczciwym deweloperem.
Hipoteka. W księdze wieczystej nieruchomości znajduje się informacja o tym czy deweloper wziął kredyt na realizację inwestycji. W takim przypadku księga wieczysta zostanie obciążona hipoteką. Zwróć uwagę, aby w umowie deweloperskiej znalazło się zobowiązanie do “bezobciążeniowego” wyodrębnienia lokalu. Najlepiej byłoby również poprosić o przedstawienie promesy banku wyrażającego zgodę na wyodrębnienie lokalu bez hipotek dewelopera. W przeciwnym razie istnieje ryzyko, że po umowie końcowej będziesz współodpowiedzialny za kredyt dewelopera.
Koszty umowy. Oprócz ceny za sam lokal nabywca musi pamiętać o kosztach notariusza. Zgodnie z prawem koszty umowy deweloperskiej są dzielone po połowie. Sprawdź czy koszt umowy przenoszącej własność również jest dzielony po połowie (zwykle tak nie jest, bo deweloperzy nie są do tego zobowiązani przez prawo i obarczają tymi kosztami nabywców).
Terminy. Zwróć uwagę na termin między zakończeniem robót budowlanych a przeniesieniem własności. Różnica powyżej sześciu miesięcy może oznaczać, że deweloper bierze pod uwagę opóźnienia w budowie.
Prawo do odstąpienia. Pamiętaj, że tzw. Ustawa deweloperska zapewnia ustawowe prawo do odstąpienia. Nie oznacza to jednak, że możesz odstąpić od umowy deweloperskiej po jej podpisaniu. Jeżeli chcesz mieć możliwość odstąpienia od umowy, zagwarantuj sobie umowne prawo do odstąpienia (np. w przypadku nieuzyskania kredytu hipotecznego).
Metraż lokalu. Sprawdź w jaki sposób deweloper określa metraż lokalu i poszczególnych pomieszczeń. Z perspektywy nabywcy istotna jest interpretacja Polskiej Normy i ustalenie czy deweloper wlicza do powierzchni mieszkania ścianki działowe. Niekorzystna interpretacja oznacza, że w cenie lokalu będzie ujęta powierzchnia pod ściankami, która w praktyce nie będzie wykorzystywana podczas użytkowania mieszkania.
Odbiór lokalu. Odbiór techniczny i wydanie lokalu (tj. kluczy) to dwie różne kwestie. Jeżeli chcesz otrzymać klucze do lokalu w momencie odbioru, doprecyzuj w umowie, że wydanie lokalu nastąpi w dniu odbioru technicznego. W przeciwnym razie klucze otrzymasz dopiero po podpisaniu umowy przenoszącej własność.
Cena. Zwróć uwagę na harmonogram płatności. Najlepiej, żeby ostatnia rata była płatna w momencie podpisania umowy końcowej. Wpłacenie wszystkich rat przed odbiorem technicznym jest niekorzystne, bo deweloper otrzymując całość ceny za lokal może zwlekać z naprawą usterek.
Standard wykończenia. Sprawdź czy deweloper dokładnie opisał standard wykończenia lokalu. Precyzyjny standard to podstawa do dokładnego sprawdzenia mieszkania w czasie odbioru technicznego i zweryfikowania czy to co obiecał deweloper w umowie zgadza się z rzeczywistością.
Gdzie sprawdzić umowę deweloperską?
Standardowa umowa deweloperska to 20-30 stron skomplikowanych zapisów, klauzul, oświadczeń i zobowiązań po stronie nabywcy i dewelopera. Do tego należy zapoznać się z prospektem informacyjnym i załącznikami. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej każdy powinien przeczytać całość dokumentacji od dewelopera. Projekt najlepiej przesłać do specjalisty, który sprawdzi, czy umowa zabezpiecza wszystkie interesy nabywcy. Analiza dokumentacji to również sprawdzenie sytuacji prawnej dewelopera oraz przejrzenie rejestrów. Koszt opinii prawnika to promil w stosunku do zakupu lokalu, a dzięki temu nabywca ma pewność spokojnego zamieszkania w swoim wymarzonym “M”.
Więcej informacji o tym jak zadbać o bezpieczeństwo przy kupnie i odbiorze mieszkania na stronie www.pewnylokal.pl
