Zainwestować w mieszkanie można na dwa sposoby – albo kupić z przeznaczeniem na wynajem, albo po to, żeby w przyszłości sprzedać je po wyższej cenie. Co lepiej wybrać? To zależy od rentowności obu alternatyw. Rozważania należałoby zacząć raczej od pytania: czy mieszkanie to w ogóle dobra inwestycja? Istnieją przecież inne formy lokowania środków.
Minione kilka lat to czas ogromnego zróżnicowania w stopach zwrotu. Na rynku nieruchomości między 2005 a 2008 r. dokonała się rewolucja cenowa, w skutek której w największych miastach wartość mieszkań wzrosła kilkukrotnie. W tamtym okresie nawet inwestycja w giełdę nie przynosiła takich dochodów. Czasy te minęły jednak bezpowrotnie. Po kryzysie ceny nieruchomości poszły w dół i osiągają stabilny, ale niski poziom. Wzrost cen mieszkań uzależniony jest od popytu na nie, a coraz to nowe ograniczenia kredytowe banków nie sprzyjają jego pobudzeniu. Dlatego inwestując dzisiaj w nieruchomość, można liczyć raczej na dochody z jego wynajęcia niż na szybką sprzedaż z zyskiem. Tym bardziej, że ten drugi typ inwestycji ma ograniczoną płynność i środki zainwestowane w zakup mieszkania są trudne do spieniężenia. Nieruchomość musi być przez pewien okres wystawiona na sprzedaż zanim dojdzie do faktycznej transakcji. Licząc na zysk musimy liczyć się z czasem, po prostu.
Kupuję za kredyt, spłacam z wynajmu
Można zastanawiać się, czy warto kupić mieszkanie na wynajem za pieniądze z kredytu. To może być dobry interes, ale pod pewnymi warunkami. Kupując takie mieszkanie trzeba myśleć przede wszystkim o jak najlepszej lokalizacji. Na nieruchomości w pobliżu centrów miast i kampusów akademickich zawsze znajdą się klienci. Takie mieszkania nawet w czasie kryzysu cieszą się zainteresowaniem najemców, w przeciwieństwie do obiektów ulokowanych na obrzeżach miast, do których nie przekonuje nawet obniżony czynsz. Warto pamiętać też, że szybciej wynajmiemy mieszkanie jedno- czy dwupokojowe, niż trzy- czy czteropokojowe. Obecne ceny wynajmu są na tyle atrakcyjne i możliwe do wyegzekwowania, że możemy dzięki nim rekompensować koszty raty kredytowej, czynszu i podatku. Wszystko dokonywane w świadomości, że podjęliśmy się inwestycji długoterminowej, której główny przedmiot – mieszkanie, nie traci na wartości wraz z upływem lat. Warto zastanowić się przy tej okazji, w jakiej walucie zaciągać kredyt hipoteczny. Przy inwestycjach bezpieczniejsze i bardziej przewidywalne jest zadłużanie się w walucie, w której uzyskujemy dochód. W przypadku kredytu walutowego w grę wchodzi dodatkowy element ryzyka. Bo wzrastający kurs waluty kredytowej sprawia, że maleje rentowność naszej inwestycji. Jednak z drugiej strony przy obecnie zawyżonych kursach złotego w stosunku do innych walut, można tę ewentualność traktować poważnie. Inwestycja w nieruchomość jest inwestycją długoterminową, mamy więc prawo i podstawy do tego, żeby liczyć na jej rentowność oraz umocnienie się pieniądza z kredytu.
Uśpione zalety rynku wtórnego
Choć rynek wtórny w opinii pośredników był w tym roku bardzo słaby, nie należy zapominać, że charakteryzują go dużo lepsze lokalizacje nieruchomości, a to najważniejsze w przypadku osób, które traktują kupno mieszkania w kategoriach inwestycji. Wybór na rynku wtórnym jest ogromny, ale ogólna stagnacja w sektorze nieruchomości sprawiła, że mieszkania miesiącami wystawione na sprzedaż nie wzbudzały niczyjego zainteresowania. Ożywienia w tej branży możemy spodziewać się po wejściu w życie wszystkich rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, które pokażą, jakie rzeczywiście są możliwości kredytowe nabywców i na ile dostosuje się do nich rynek, obniżając ceny. Oczywiście zważywszy na ciągle bardzo niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe Polaków, nie należy oczekiwać jakiegoś drastycznego spadku cen, a raczej stabilizacji na niższym poziomie, która może zaowocować w 2012 r. większą liczbą transakcji na rynku wtórnym.
Tomasz Maciejewski
