Rekordowa podaż lokali oferowanych przez deweloperów skłania ich do ograniczania nowych inwestycji. Jednocześnie coraz więcej oddaje się do użytkowania mieszkań, których budowa rozpoczęła się w wyniku odreagowania po uderzeniu pierwszej fali kryzysu.
Lipcowe wyniki budownictwa mieszkaniowego pokazują wyhamowanie w kwestii rozpoczynania nowych inwestycji. Wpływ na taki stan rzeczy mają głównie deweloperzy, którzy po kwietniowej ofensywie mają mniejszą skłonność zarówno do występowania o nowe pozwolenia jak i rozpoczynania nowych inwestycji. Trudno nie wiązać tego faktu z rekordową podażą mieszkań niesprzedanych oraz ustawą deweloperską. Wspomniany akt prawny wprowadził wymóg stosowania, generujących dodatkowe koszty po stronie dewelopera, rachunków powierniczych w inwestycjach, których sprzedaż rozpoczęła się po dniu wejścia w życie ustawy (koniec kwietnia). W efekcie w pierwszych miesiącach roku widać było dużą determinację deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, a obecnie wręcz przeciwnie.
W efekcie porównując wyniki całego sektora budownictwa mieszkaniowego w lipcu tego i zeszłego roku można zaobserwować spadek liczby rozpoczynanych budów o 23,9%, a liczby mieszkań, na które wydane zostały pozwolenia na budowę o 11,5%. Z drugiej strony oddano do użytkowania o 8,7% więcej nieruchomości, do czego przyczynili się głównie inwestorzy indywidualni i deweloperzy.
Deweloperzy rozpoczynają mniej budów
Z miesiąca na miesiąc topnieje dynamika rozpoczynanych inwestycji. W lipcu, względem analogicznego okresu przed rokiem, widoczny jest spadek liczby rozpoczynanych inwestycji o 23,9% (miesiąc temu była to korekta o 16,2%). W zeszłym miesiącu rozpoczęto budowę 11,3 tys. mieszkań. Prawie trzy czwarte z nich (8027) rozpoczęli inwestorzy indywidualni, a niewiele ponad jedną czwartą (3193) deweloperzy. Warto przypomnieć, że jeszcze w kwietniu wynik deweloperów i inwestorów indywidualnych był zbliżony. Lipcowy wynik deweloperów jest o 34% niższy niż w analogicznym okresie przed rokiem. W przypadku inwestorów indywidualnych korekta liczby rozpoczynanych inwestycji sięgnęła 15%.
Rozciągając horyzont analizy na dane z całego bieżącego roku (okres styczeń-lipiec), obserwowany spadek aktywności inwestycyjnej w sferze rozpoczynanych inwestycji, nie jest tak duży i wynosi zaledwie 3% względem analogicznego okresu 2011. Warto jednak zauważyć, że po raz pierwszy w tym roku wskazuje on na korektę, do czego doprowadziły konsekwentnie pogarszające się od stycznia wyniki całego sektora budownictwa mieszkaniowego.
… więc nie występują o pozwolenia
Niewiele lepsza sytuacja ma miejsce w obszarze liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia. Było ich w lipcu o 11,5% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W siódmym miesiącu 2012 roku wydano pozwolenia na budowę 14,6 tysięcy mieszkań. Największą w tej kategorii dynamikę wzrostu notują spółdzielnie i kategoria pozostałych inwestorów, gdzie znaleźć można informacje o budowie mieszkań zakładowych, komunalnych i społecznych czynszowych. Otrzymały one w maju 2012 roku pozwolenia na budowę odpowiednio aż o 63,5% oraz 439,7% większej liczby mieszkań niż w siódmym miesiącu 2011 roku. Wynik ten, choć spory, nie musi jednak świadczyć o diametralnych zmianach w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Wyniki działalności tych uczestników rynku są bardzo nieregularne, co wynika z niewielkiej skali ich działalności. Kierunek na tym rynku wyznaczają osoby fizyczne i deweloperzy. W przypadku tych drugich, odpowiedzialnych za jedną trzecią wydanych pozwoleń, widoczny był spadek o 23,4% względem analogicznego okresu przed rokiem. Inwestorzy indywidualni otrzymali w lipcu pozwolenia na budowę 8768 nieruchomości, czyli o 7,2% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.
… ale oddają do użytkowania znacznie więcej mieszkań
W lipcu liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła 11,4 tys. sztuk i była ona wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem o 8,7%. Pozytywny trend do poprawiania się dynamiki w tym zakresie widoczny jest od początku zeszłego roku, a ostatnim razem negatywną zmianę liczby oddanych do użytkowania mieszkań w ujęciu r/r zanotowano 11 miesięcy temu. Na poprawę wyników w omawianym obszarze, wpływają także deweloperzy. Zgodnie z danymi GUS w lipcu oddali oni do użytkowania ponad 4,2 tys. lokali, czyli o 9,5% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Wynik ten wpisuje się w widoczny od kilku miesięcy trend. Jest to efekt kończących się budów, których rozpoczęcie przypada na pierwszą falę pokryzysowego ożywienia. W lipcu spory był też wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania przez osoby fizyczne, który wyniósł 15,1% (r/r).
Zaprezentowane wyniki miesięczne znacznie różnią się od tych, które GUS opublikował za okres styczeń-lipiec br. W tym czasie aktywność inwestorów indywidualnych w sferze oddawania mieszkań do użytkowania była o 11,4% wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem. Natomiast w przypadku deweloperów progres wyniósł aż 42,8%.
Bartosz Turek
