Gdy w maju ustawa deweloperska wchodziła w życie, wiele osób wyrażało obawy, że skomplikuje to proces sprzedaży nowych mieszkań oraz utrudni otrzymanie kredytu na jego zakup. Po pierwszych czterech miesiącach można powiedzieć, że nie ma prawa, którego nie da się obejść lub przynajmniej nagiąć. Do zasady tej stosują się zarówno deweloperzy, jak i banki.
Co do istotności wprowadzanej ustawy nikt nie miał wątpliwości – po kilku spektakularnych upadkach firm budowlanych, rząd musiał zwiększyć ochronę kupujących. Najważniejsze wprowadzone zmiany dotyczyły:
- braku możliwości finansowania budów z pieniędzy wpłacanych przez kupujących, poprzez stworzenie rachunku powierniczego i gwarancji bankowych,
- podpisywanie umów przedwstępnych w postaci aktu notarialnego,
- przedstawienie nabywcy prospektu informacyjnego zawierające szczegółowe informacje na temat realizowanego projektu,
Wprowadzone zmiany budziły uzasadniony sprzeciw deweloperów ze względu na utrudnienia i koszty związane z nowym procesem sprzedaży.
Nowe prawo i forma aktu notarialnego pozwala ponadto wpisywać się nabywcom w Księdze Wieczystej inwestycji w dziale Roszczenia. Słusznie pojawiały się więc głosy, że w przypadku zakupu na kredyt, nabywcy, którzy nie będą w stanie pozyskać finansowania, będą mieli możliwość blokowania sprzedaży mieszkania poprzez brak woli usunięcia roszczeń z Księgi Wieczystej.
Gdzie pojawia się prawo, pojawiają się jednak szybko inteligentne formy obejścia. Część deweloperów – w szczególności o zasięgu ogólnopolskim – zdecydowało się nie podpisywać w pierwszej kolejności umów przedwstępnych, tylko umowy rezerwacyjne. Mają one charakter cywilno-prawny, z którego wynika mniej praw, ale i obowiązków stron wobec siebie, niż we wcześniejszych umowach przedwstępnych. Stwierdzają jedynie, że jedna strona ma w posiadaniu/ wybuduje nieruchomość, a druga jest nią zainteresowana na określonych w umowie warunkach.
Brzmi znajomo? I słusznie – tak wyglądała umowa przedwstępna przed wprowadzeniem ustawy. Legislator osiągnął więc to, że umowa przedwstępna zmieniła nazwę na „rezerwacyjna”, a następnie mamy dwa akty notarialne, czyli podwójny koszt.
Umowa rezerwacyjna jest też forsowana przez stronę kupującą. Przed uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej, czyli zielonego światła na finansowanie banku, nabywcy bardzo niechętnie ponoszą jakiekolwiek koszty transakcyjne i kilka tysięcy za umowę notarialną nie jest im na rękę.
Banki różnie reagują na tego typu umowy – część już wcześniej dawała możliwość wnioskowania o kredyt na podstawie rezerwacji (np.: BNP Paribas Bank, Deutsche Bank, PeKaO SA). Dla części jest to wciąż dziewiczy teren, który niechętnie chcą poznać lub kategorycznie odmawiają w ogóle podnieść jego kwestię (np.: ING, PKO BP, Bank Millennium). Gdy najwięksi gracze na rynku deweloperskim pozostaną jednak przy umowie rezerwacyjnej, również banki będą musiały się z czasem dostosować lub pogodzić z utratą klienta.
Wprowadzona w maju w życie ustawa budzi kontrowersje do tego stopnia, że dochodzi do sprzecznych interpretacji nawet przez kancelarie prawne. Na podstawie zamówionych opinii cześć deweloperów podpisuje więc umowy przedwstępne dalej w formie cywilno-prawnej, tłumacząc, że jeżeli nieruchomość została oddana do użytkowania, nie zachodzi ryzyko niedokończenia inwestycji i nie ma również sensu tworzenia prospektu informacyjnego wymaganego ustawą. Błędnie, jak się okazuje – zgodnie z ustawą nieruchomości, których sprzedaż rozpoczęła się po jej wejściu w życie, zwolnione są z obowiązku posiadania rachunku powierniczego i gwarancji bankowych, wyjątków odnośnie formy umowy przedwstępnej jednak nie ma.
Podstawę do powyższej interpretacji mogą dać definicje „umowy deweloperskiej” oraz „przedsięwzięcia deweloperskiego”. Możliwa jest w tych przypadkach interpretacja z której wynika, że przedsięwzięciem deweloperskim jest „proces, w wyniku którego deweloper realizuje czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania budynku do użytkowania”. Po fakcie oddania do użytkowania kończy się więc „przedsięwzięcie deweloperskie” jak i obowiązki wynikające z ustawy dotyczące formy umowy przedwstępnej.
- Art. 3. Ustawy o o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
5) umowa deweloperska – umowa, na podstawie, której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;
6) przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji, którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.3)) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną;
Co ciekawe, część banków w takich sytuacjach akceptuje cywilno-prawną formę umowy i po pozytywnej decyzji kredytowej, przystępuje z kredytobiorcą do umowy właściwej. Zamiast do prawa, instytucje finansowe stosują się więc, co nie w ich stylu, do zasad zdrowego rozsądku: przy oddanych do użytkowania nieruchomościach nie można przecież mówić o ryzyku niewybudowania, mogą być więc traktowane analogicznie do rynku wtórnego.
Ustawa deweloperska udowadnia nam, że rynek bardzo szybko weryfikuje ograniczenia stawiane przez regulatora. Ciężko jednak jednoznacznie ocenić wydźwięk takiego obrotu sprawy. Czy martwić się faktem, że instytucjom nadzorczym po raz kolejny nie udało się ochronić praw konsumentów, a jedynie przysporzyć dodatkowych formalności i kosztów, czy też cieszyć się z tego, że niewidzialna ręka rynku ponownie okazała się silniejsza niż krępujące pęta ingerencji państwowej?
Autorzy:
Michał Wójtowicz, Salomon Finance
Jan Bijas, Salomon Finance
