Znaczna większość społeczeństwa, w toku dokonanych już, lub też dokonywujących się obecnie zmian w systemie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gmin, spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych, posiada dziś bądź też zamieszkuje nieruchomości, które podlegają zarządowi.
I choć nie każdy człowieka zdaje sobie z tego sprawę, to ów zarząd, choć często ignorowany przez mieszkańców, negowany za brak indywidualnego podejścia do potrzeb każdego lokatora i posądzany o niedopatrzenia, lub też nadużycia, de facto skupia się na wokół potrzeb mieszkańców i wymogów systemowych, tak aby w przestrzeni kompromisu między tymi dwoma, zgoła odmiennymi sferami, realizować zadania nadane każdemu zarządcy przez prawo i ustalone w umowie ze zleceniodawcą.
I nie jest to ani zadanie łatwe, ani zadanie przyjmowane, zwłaszcza, jeśli uwzględni się skalę niewiedzy lokatorów i zakres wymagań polskiego ustawodawcy, które wespół tworzą nierzadko mieszankę iście wybuchową. O tym, iż nie każdy zarządca nieruchomości musi być z wykształcenia inżynierem budownictwa, a jednak rzeczywistość naszego systemu zdaje się przeczyć temu faktowi, warto się przekonać, śledząc polskie Prawo budowlane.
Nie wszystko złoto co się świeci…
Dla przeciętnego lokatora, czy też współwłaściciela budynku, którego bezpośrednio dotyczy zarządzanie nieruchomościami, sprawa wydaje się być dość jednoznaczna – budynek stoi, a więc wszystko jest w porządku. Niestety, w realnych warunkach, a właściwie w polskich warunkach, sprawa nie jest tak oczywista.
Zgodnie bowiem z polską literą prawa, a także zgodnie z prawami fizyki fakt, iż coś stoi, nie oznacza wcale, że nie może upaść… a budynków, niezależnie od tego, kto zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami, fakt ten dotyczy dość bezpośrednio.
A zatem idealnie wykończona elewacja, porządna stolarka lub ślusarka okienna, a nawet nowo powstały podjazd z kostki brukowej, nie zagwarantują bezpieczeństwa, jeśli zarządca nie wypełni obowiązków, jakie nakłada na niego polskie prawo budowlane.
Czy zakres tych czynności to już nadgorliwość polskiego ustawodawcy? Czy można ufać pozorom i zdawać się na ludzką, często mylącą intuicję? Czy faktycznie nasi zarządcy nieruchomości przesadzają z ilością kontroli i badań stanu technicznego?
Kiedy słyszymy o kolejnej katastrofie w obiekcie budowlanym, do większości z nas dociera, że nie…
Liczy się to, co poza zasięgiem wzroku…
Charakter wykończenia budynku, materiały elewacyjne, stolarka i ślusarka okienna i drzwiowa, zagospodarowania obszaru wokół posesji, to elementy niezwykle ważne dla samych mieszkańców i dla osób zaangażowanych w zarządzanie nieruchomościami, gdyż w wymiarze przestrzennym, to one świadczą o skuteczności tego procesu, jednak dla branżowców – inżynierów budownictwa, to tylko przysłowiowa „wisienka na torcie”. Wygląd zewnętrzny budynku nic bowiem nie mówi o jego stanie technicznym, tym, co dla bezpieczeństwa ludzi i komfortu mieszkańców jest najważniejsze. Stąd właśnie polskie prawo, w sferze wykończenie zewnętrznego, pozostaje liberalne, natomiast sprawy fundamentalne, pozostają poza wszelką debatą.
Zarządzanie nieruchomościami wiążą się zatem z koniecznością badania i kontrolowania stanu technicznego budynku, które tyczy się zarówno samego obiektu – jego konstrukcji i posadowienia, jak i wszelkich instalacji w nim istniejących, ze szczególnym uwzględnieniem instalacji, c.o., gazu, wodno-kanalizacyjnej, a także instalacji wentylacji i klimatyzacji.
Ufaj, ale sprawdzaj…
Zgodnie z ustawą Prawo Budowlane, za okresowe kontrolę wszystkich elementów obiektu budowlanego oraz dokumentację ze wszystkich tych czynności, odpowiedzialny jest właściciel, bądź właśnie podmiot realizujący zadania związane z zarządzaniem nieruchomościami w danym obiekcie.
Cyklicznie, raz do roku kontrolowane powinny być wszelkie elementy składowe budynku, a także instalacje, które narażone są na uszkodzenia i degradację w wyniku oddziaływania czynników atmosferycznych, a więc w praktyce wszystkie te części obiektu, które mogą ulec uszkodzeniu w wyniku silnych mrozów, uciążliwych opadów bądź nadmiernego nasłonecznienia.
Ponadto raz w roku kontroli powinny podleć wszelkie elementy służące ochronie środowiska, zainstalowane w obiekcie i w razie konieczności, niezbędne jest również zbadanie ich faktycznego oddziaływanie na środowisko naturalne.
Poza wszelką dyskusją pozostaje także konieczność corocznego przeglądu instalacji gazowej oraz sprawności systemu wentylacji w budynku, nieznalezienie od tego, czy ma ona charakter grawitacyjny, mechaniczny czy też hybrydowy.
Trzymaj rękę na pulsie…
Poza wskazanymi powyżej czynnościami kontrolnymi, osoby bądź podmioty biegłe w zarządzaniu nieruchomościami dobrze wiedzą o tym, że w zależności od systemu ogrzewania, każdy budynek powinien raz na dwa, bądź raz na 4 lata, przejść gruntowny przegląd instalacji c.o.
Równie ważny jest stan techniczny wszystkich przegród zewnętrznych, stąd ustawodawca zwraca uwagę na konieczność skontrolowania, co najmniej raz na pięć lat, stanu technicznego elementów wykończenia budynku, jego ogólnego stanu i przydatności do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
Szczegółowy zakres wszystkich pozostałych czynności kontrolnych z uwzględnieniem rożnych typów obiektów budowlanych oraz instalacji w nich istniejących, a także ogół szczegółowych wymogów formalno-prawnych stawianych pełnej dokumentacji z tych czynności zawarty został w art. 62 ustawy Prawo Budowlane.
Opracowanie przygotowano dla Grupy Biurowiec Katowice, firmy, której zadaniem jest zarządzanie nieruchomościami na Śląsku i w Małopolsce.
Źródło: Prawo Budowlane (Dz.U. N z 2013 r., poz.1409).
