Choć reklamy przekonują, że nie ma nic prostszego niż zaciągnięcie kredytu hipotecznego, warto się zastanowić nad tym, jak wybrać najlepszy.
Trzydzieści lat nie mija, jak z bicza trzasł. Decyzja o zaciągnięciu zobowiązania na tak długi okres powinno być poprzedzone poważnym namysłem. Dobrze jest wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy porównywaniu ofert kredytów hipotecznych.
Marża: zostaje na cały okres kredytowania
Chociaż wszyscy emocjonują się stopami procentowymi, warto zwrócić uwagę na drugi element mający największy wpływ na cenę kredytu. To marża, a więc zarobek banku. O tyle istotniejsza od stóp procentowych, że przy standardowym kredycie zostaje z dłużnikiem przez cały okres istnienia zobowiązania. A więc nawet trzydzieści lat.
Różnice w wysokości marży są na rynku spore. Z rankingu jednego z serwisów finansowych wynika, że najwyższa obecnie stawka marży to 2,2 proc. Najniższa tylko 1,1 proc. W praktyce oznacza to, że wysokość raty może różnić się nawet o 185 zł miesięcznie. W przeliczeniu na cały okres kredytowania zyskujemy na niższej marży nawet 55 tys. zł. Warto więc porównywać oferty pod tym kątem.
Cross-selling: można uniknąć, może się opłacać
Innym elementem, na który należy zwrócić uwagę, jest tak zwany cross selling. Wspomniana wyżej marża może być bowiem niższa, gdy klient zdecyduje się wykupić w banku dodatkową usługę. Przykładowo, założyć tam konto i poprosić o kartę kredytową.
Jak informują analitycy Open Finance, w wielu bankach taka transakcja może przynieść obniżenie marży nawet o 1 pp. Co przekłada się na kolejne 100 zł niższej raty miesięcznej. Trzeba jednak uważać. Niektóre usługi bankowe mogą być dodatkowo płatne i przy niższym kredycie cross selling nie będzie opłacalny.
Prowizja: jednorazowo, ale znacząco
Oprócz marży bank zarabia także na prowizji. To jednak opłata jednorazowa, która wliczana jest do całkowitej kwoty kredytu do spłaty. W zależności od banku prowizja może wynieść 0 proc. lub sięgnąć nawet 4 proc.
Przy kredycie na 300 tys. zł oznacza to całkiem spore pieniądze. Jeśli prowizja wyniesie 1 proc., klient będzie musiał spłacić ekstra 3 tys. zł. Jeśli jednak opłata wyniesie 4 proc., kwota ta zwiększy się do 16 tys. zł. A to kolejne sto złotych miesięcznie więcej do spłaty.
Wcześniejsza spłata: może być przydatne
Niektórzy planują wcześniejszą spłatę. Inni o tym nie myślą. Nie należy wszakże tej możliwości wykluczać. Co oznacza, że zaciągając kredyt hipoteczny warto się zorientować, jakie dodatkowe opłaty obowiązują w danym banku przy wcześniejszej spłacie kredytu.
Te mogą być różne. Większość banków żąda dodatkowej opłaty przez pierwszych kilka lat spłaty kredytu. Zwykle jest to od 1 do 3 proc. wartości kredytu. Przy zobowiązaniu w wysokości 300 tys. zł jest to kwota od 3 do 12 tys. zł.
Raty równe czy malejące: mniej czy więcej odsetek?
Spłata kredytu wiąże się także z wyborem między ratą równą i malejącą. Kwestia nie jest jednoznaczna. Rata równa to spłata zawsze tej samej kwoty. Tyle tylko, że są to także znacznie wyższe odsetki. Rata malejąca oznacza konieczność wpłaty wyższych kwot na początku trwania umowy i niższych w miarę zbliżania się do jej końca.
