Aktualna sytuacja ekonomiczno-społeczna skłania do refleksji nad możliwym scenariuszem wzrostu cen mieszkań, po stabilizacji trwającej od połowy 2013 r. Głównymi czynnikami, które mogą być przyczyną podwyżek jest bardzo dobra sprzedaż deweloperów napędzana zakupami inwestycyjnymi i tanim kredytem oraz programy pomocowe ze strony państwa.
1.Państwo skupi mieszkania od deweloperów
Fundusz BGK Nieruchomości powołany przez Bank Gospodarstwa Krajowego na potrzeby programu Fundusz Mieszkań na Wynajem, chce wydać w najbliższych 3 latach 5 mld zł na zakup mieszkań, które będą przeznaczone na wynajem. Fundusz planuje zakup całych budynków lub klatek, tak aby łatwo było nimi zarządzać. Zgodnie z zapowiedziami, większość z zaplanowanej kwoty 5 mld zł ma zostać wydana w najbliższych dwóch latach, co oznacza skupienie od deweloperów około 20 tys. mieszkań i tym samym uszczuplenie oferty rynkowej. Ograniczenie podaży w warunkach stabilnego popytu może powodować presję na ceny, jeśli deweloperzy nie zdążą uzupełnić oferty wprowadzając do sprzedaży nowe projekty.
2.Mieszkanie dla Młodych napędza popyt
W połowie roku powinny wejść w życie zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych, które między innymi umożliwią rodzinom wielodzietnym jednorazowe dofinansowanie do zakupu mieszkania w wysokości nawet ponad 100 tys. zł – Na tej podstawie przewidujemy, że zainteresowanie programem „Mieszkanie dla Młodych” może znacząco wzrosnąć. Planowane zmiany w ustawie też zapewne wpłyną na większe wykorzystanie tegorocznego limitu – mówi Bogusław Białowąs z Banku Gospodarstwa Krajowego.
Środki przyznane w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych” mogą być przeznaczone na obowiązkowy wkład własny, co dla wielu młodych osób jest ogromnym odciążeniem przy zakupie nieruchomości. Poza obowiązkowym wkładem (obecnie min. 10 proc. wartości mieszkania), trzeba jeszcze posiadać środki na wykończenie wnętrza i opłaty okołotransakcyjne. Wielu deweloperów wykorzystuje program MdM w działaniach marketingowych i dostosowuje nowo budowane inwestycje do wymogów programu. Jeśli wojewodowie dostosują limity do warunków rynkowych, zainteresowanie dopłatami może znacząco wzrosnąć.
3.Kredyt najtańszy w historii
Najniższe w historii stopy procentowe nie pozostaną bez echa na rynku. Niższe oprocentowanie, a co za tym idzie niższa rata kredytu mieszkaniowego, zwiększa dostępność mieszkań. Po pierwsze zyskają gospodarstwa domowe, które dotychczas nie miały zdolności kredytowej i żaden bank nie chciał im dać kredytu oraz Ci, którzy nie chcieli zaciągać kredytu ze względu na zbyt duże obciążenie dla domowego budżetu. Kolejną grupą beneficjentów są osoby, które chcą zmienić mieszkanie na większe. Obecnie rata przeciętnego kredytu na 200 tys. zł na 30 lat wynosi mniej niż 1000 zł., na 300 tys. zł poniżej 1500 zł, a przy kredycie na 400 tys. zł poniżej 2000 zł miesięcznie.
Uwaga: Trzeba pamiętać, że stopy procentowe mogą w przyszłości wzrosnąć i wtedy rata kredytu wzrośnie, przy niezmiennej marży, która jest stała przez cały okres kredytowania.
4.Coraz więcej inwestorów
Niskie stopy procentowe spowodowały również masową obniżkę oprocentowania lokat bankowych. Jak podaje portal Bankier.pl, na rynku zostały już ostatnie depozyty, które umożliwiają ulokowanie środków na 3,5 proc. brutto, a większość banków oferuje już oprocentowane poniżej 3 proc. To skłania wiele osób do przenoszenia środków z rynku finansowego na rynek nieruchomości i inwestycję w mieszkanie na wynajem. Ta forma inwestowania, przy racjonalnych założeniach, umożliwia zysk około 5 proc. netto w skali roku. Jednocześnie, dobrze dobrana nieruchomość może zyskać na wartości, co dodatkowo podnosi opłacalność inwestycji.
Jak wynika z analizy transakcji dokonywanych za pośrednictwem Home Brokera, odsetek osób płacących gotówką rośnie od kilku lat i obecnie wynosi już niemal 40% wszystkich kupujących.
5.Środki z Unii napędzają gospodarkę
Jednym z głównych katalizatorów wzrostu gospodarczego w Polsce były w ostatnich latach unijne fundusze. Sytuacja ta powinna trwać dalej, bowiem co najmniej do 2020 r. Polska pozostanie jednym z największych odbiorców funduszy. W okresie 2014–2020 do naszego kraju ma trafić może łącznie nawet 500 mld euro unijnych środków, które zostaną przeznaczone na rozwój kraju. Rosnące PKB i zarobki powalają oczekiwać podniesienia poziomu życia i sytuacji gospodarczej Polaków, a to będzie stymulować rozwój rynku nieruchomości w najbliższych latach. Według statystyk GUS, ponad połowa gospodarstw domowych o złej sytuacji materialnej mieszka w budynku oddanym do użytkowania przed 1961 r. Jednym z następstw poprawy ich sytuacji finansowej będzie zwiększenie powierzchni mieszkania i liczby pokoi.
6.„Frankowe” mieszkania ograniczają podaż
W Polsce od 2000 r. udzielono 775 tys. kredytów hipotecznych we franku szwajcarskim, z czego 210 tys. zostało już spłaconych. Obecnie aktywnych jest nadal 565 tys. kredytów w szwajcarskiej walucie. Najwięcej z nich zostało zaciągniętych w latach 2006-2008, po kursie od 2 do 2,5 zł za franka. Do dziś kredyty te mają spłacone 20-25 proc. kapitału. Po ostatnim niekorzystnym wzroście kursu, który utrzymuje się na poziomie ok. 4 zł, wartość zadłużenia tych zobowiązań może wynosić nawet 160 proc. początkowej kwoty. Dla przykładu, saldo kredytu zaciągniętego w 2007 r. na kwotę 300 tys. zł na 30 lat, obecnie wynosi około 480 tys. zł. To praktycznie uniemożliwia sprzedanie tego mieszkania, bo nawet zakładając że ceny się nie zmieniły, aby teraz sprzedać to mieszkanie za 300 tys. trzeba byłoby dopłacić do banku jeszcze 180 tys. zł. To ogranicza podaż mieszkań i wyłącza z obrotu wiele tysięcy nieruchomości.
7.Polacy będą się przeprowadzać
Ze statystyk Eurostatu wynika, że przeciętnie 17 proc. obywateli Unii Europejskiej mieszka w przeludnionym mieszkaniu. W Polsce wskaźnik ten jest znacząco wyższy i wynosi 46,3 proc. W Belgii na mieszkania przypada średnio 2,3 pokoje, podczas gdy w Polsce przeciętna wynosi dokładnie 1. To daje spory potencjał rozwoju rynku nieruchomości, bo wielu właścicieli może chcieć w kolejnych latach zamienić swoją nieruchomość na większą. Według statystyk, jedynie w Rumunii i na Węgrzech odsetek obywateli mieszkających w za małych mieszkaniach jest wyższy niż w Polsce.
8.Deweloperzy planują podwyżki cen
Po rekordowym pod względem sprzedaży roku, deweloperzy ze sporą dozą optymizmu patrzą w przyszłość. Oprócz aktywności na rynku (dane GUS o rosnącej liczbie rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń) świadczą o tym zapowiedzi o podwyżkach cen. Home Broker przeprowadził ankietę wśród reprezentatywnej grupy deweloperów i wynika z niej, że co piąty deweloper zapowiada na przyszły rok nieznaczne podwyżki cen mieszkań, a co czwarta firma podwyżkę rozważa. Nieco ponad połowa deweloperów nie planuje zmiany cen, ale brakuje chętnych do obniżek. Na obniżki stawek za mieszkanie możemy liczyć jedynie za sprawą czasowych promocji lub wyprzedaży ostatnich mieszkań w inwestycji.
9.Zamknięty rachunek powierniczy zwiększy koszty
Po wejściu w życie w kwietniu 2012 r. ustawy deweloperskiej, która obliguje deweloperów do zakładania rachunków powierniczych (otwartych lub zamkniętych), znacznie wzrósł poziom bezpieczeństwa zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Rachunek powierniczy jest specjalnym typem rachunku bankowego, na który wpłacane są środki klientów kupujących mieszkanie w trakcie budowy. W przypadku otwartych rachunków powierniczych, wraz z postępem prac na budowie środki są wypłacane na konto dewelopera. I to nie podoba się UOKIK, który chce, aby pozostały tylko rachunki zamknięte. Wtedy deweloper otrzymywałby środki klientów po zakończeniu budowy. Niestety oznacza to, że deweloperzy będą musieli budować albo za swoje środki (kilka-kilkadziesiąt mln zł), albo na kredyt bankowy. Większość jednak nie posiada takiego zasobu gotówki, co oznacza że będą musieli posiłkować się kredytem, a to podwyższy koszt pieniądza, a więc i całej inwestycji. A ten prawdopodobnie zostanie przerzucony na klientów, w postaci zmian w cennikach. Dodatkowo, z rynku zniknie wiele małych firm, które nie posiadają gotówki i nie otrzymają kredytu.
Autor: Jerzy Węglarz
