Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388): „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową”. Oznacza to, że w sytuacji, w której dochodzi do wyodrębnienia się lokalu w ramach określonej nieruchomości, z mocy samego prawa tworzy się wspólnota mieszkaniowa, do której stosuje się przepisy ww. ustawy. Istnieją jednak pewne wyjątki od powyższej zasady
Powyższa zasada obowiązuje bez względu na to, czy właściciele mieszkań są równocześnie członkami spółdzielni. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) co prawda wskazuje, że w zakresie nieuregulowanym do prawa odrębnej własności lokalu mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, ale równocześnie wprowadza mnóstwo własnych regulacji. Jedną z nich jest art. 27 ust. 2 u.s.m. zgodnie z którym: „zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni”.
Właściwie jedynym sposobem, aby zmienić powyższy sposób zarządu nieruchomością wspólną (na zgodny z ustawą o własności lokali) jest skorzystanie z regulacji art. 24 [1] u.w.l. Przepis ten stanowi, że: „większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”. Jednakże taka uchwała – zmieniająca sposób zarządu – powinna być zaprotokołowana przez notariusza i wpisana do księgi wieczystej.
Cytowana powyżej regulacja art. 27 ust. 2 u.s.m. została zakwestionowana przez jedną ze wspólnot, która złożyła skargę konstytucyjną. W tym przypadku sądy dwóch pierwszych instancji przyznały rację wspólnocie, powstałej z właścicieli mieszkań wyodrębnionych ze spółdzielni mieszkaniowej – orzekając, że są uprawnieni do wybrania sobie licencjonowanego zarządcy. Inne zdanie miał Sąd Najwyższy, który uznał, że „wspólnota mieszkaniowa ustanowiona z zasobów spółdzielni mieszkaniowej […] nie mogła pozbawić tej spółdzielni zarządu nieruchomością wspólną” (wyrok z dnia 21 grudnia 2006 r., III CSK 218/06).
Także Trybunał Konstytucyjny w orzeczeniu z dnia 28.10.2010 r. (sygn. akt SK 19/09) nie przychylił się do racji wspólnoty, która podnosiła, że zaskarżone przepisy „wprowadzały przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej względem nieruchomości wspólnej, której spółdzielnia była współwłaścicielem i w ten sposób pozbawiały pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej możliwości wyboru innej formy zarządu, naruszając prawo własności oraz zasadę równej ochrony tego prawa.”
Zdaniem TK nie ma mowy o niekonstytucyjności przepisu, bowiem nie wprowadza on bezwarunkowego ograniczenia prawa własności, bowiem art. 27 ust. 2 dopuszcza jednak odpowiednie stosowanie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, co umożliwia umowne określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Co więcej, zdaniem Trybunału: „powierzenie spółdzielni mieszkaniowej mocą art. 27 ust. 2 zd. 2 u.s.m. zarządu nieruchomością wspólną miało na celu nie tyle uprzywilejowanie spółdzielni mieszkaniowej, ile ochronę interesów jej członków”.
Podsumowując, stosowanie przepisów ustawy o własności lokali do wspólnoty powstałej w ramach spółdzielni mieszkaniowej możliwe jest dopiero po wyodrębnieniu wszystkich lokali, bądź w wyniku podjęcia w odpowiednim trybie uchwały o zmianie sposobu zarządu.
Karolina Dorda
Źródło: KRN
Zobacz także: