Nowelizacja rekomendacji S obniży o blisko jedną czwartą zdolność kredytową w zagranicznych walutach. Zmiany te dotyczą jedynie osób zarabiających więcej niż średnia krajowa. Najwięcej stracą statystyczne rodziny w Katowicach i Szczecinie – wielkość mieszkania, które mogłyby kupić na kredyt spadnie nawet o ponad 20 m kw.
Najbogatsi stracą najwięcej
O tym czy i o ile spadnie z tego tytułu zdolność kredytowa decydują dwie kwestie – poziom dochodów i okres, na który kredytobiorca planowałby się zadłużyć. Osoby zarabiające mniej niż wynosi średnia krajowa praktycznie nie odczują zmian w zapisach rekomendacji. Już bowiem rekomendacja T ograniczyła w ich przypadku wysokość rat kredytowych do 50% dochodu. Trzeba tu ponadto zaznaczyć, że obecnie zdolność kredytowa w walucie obliczana jest tak jakby kredytobiorca ubiegał się o kredyt w złotych o wartości podwyższonej o 20%. W efekcie jedynie przy kredytach walutowych zaciągniętych na 40 lat i więcej rekomendacja S obniży potencjalną zdolność kredytową osób zarabiających maksymalnie średnią krajową.
Na nowelizacji rekomendacji S stracą głównie osoby zarabiające więcej niż średnia krajowa. W przypadku kredytu w euro zaciągniętego na 30 lat zdolność kredytowa spadłaby o 15%. 23% mniej można byłoby pożyczyć w przypadku „czterdziestoletniego” kredytu w euro.
Nawet 100 tys. zł mniej na 30 lat
Jak to przełoży się na zdolność kredytową przeciętnej rodziny w największych miastach? W przypadku kredytu na 30 lat zmiany zasad udzielania kredytów walutowych dotkną przeciętne rodziny w Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Poznaniu, Sopocie, Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu. Najmocniej, bo blisko o 100 tys. zł, spadnie zdolność kredytowa mieszkańców Katowic i Warszawy. W pozostałych miastach prognozowany spadek zdolności kredytowej nie przekracza znacznie 80 tys. zł. W pozostałych badanych miastach przeciętna rodzina nie odczuje zmian w wysokości zdolności kredytowej przy kredytach we wspólnej walucie, ponieważ już dziś oferta przedkładana im przez banki jest bardziej restrykcyjna niż wynikałoby to z nowelizacji rekomendacji.
Wszyscy stracą przy 40 latach
Gorsza sytuacja miałaby miejsce, gdyby rodzina chciała zaciągnąć kredyt we wspólnej walucie na 40 lat. W miastach, gdzie przeciętna rodzina zarabia więcej niż średnia, zdolność kredytowa znacząco spadnie. W Warszawie i Katowicach nowelizacja rekomendacji S pozwoli przeciętnej rodzinie pożyczyć przeszło 165 tys. zł mniej. W pozostałych badanych miastach, gdzie wynagrodzenia są ponadprzeciętne, zdolność kredytowa spadnie o przeszło 120 tys. zł. Gdy zarobki są niższe niż średnia zmiany będą niewielkie. W takich miastach jak Białystok, Bydgoszcz, Lublin, Łódź, Rzeszów i Toruń, zdolność kredytowa przeciętnej rodziny zmieni się jedynie kosmetycznie. Przy czterdziestoletnim kredycie różnica zamknęłaby się bowiem w 2 tys. zł.
Najlepiej w Katowicach pomimo drastycznych cięć
Powyżej przedstawione zmiany w różnym stopniu będą odczuwalne na lokalnych rynkach nieruchomości. W Katowicach ograniczenie będzie najbardziej drastyczne. O przeszło 20 m kw. spadnie możliwy do nabycia metraż mieszkania, o ile przeciętna rodzina wybierałaby się na zakupy z wykorzystaniem kredytu w euro zaciągniętego na popularny okres 30 lat. Na znacznie, bo aż o przeszło 15 m kw. mniej, mogłaby sobie też pozwolić statystyczna rodzina w Szczecinie. Paradoksalnie jednak w tych właśnie miastach, pomimo największego spadku potencjalnego możliwego do nabycia metrażu, wciąż można kupić tam najwięcej – odpowiednio mieszkania o powierzchni 110 i 84 m kw. Wynika to z relatywnie niskich cen nieruchomości w porównaniu do zarobków. Za metr przeciętnego mieszkania trzeba bowiem w tych miastach zapłacić mniej niż 5 tys. zł, a zarobki są tam ponadprzeciętne.
Na drugim biegunie znajduje się Sopot. Jako prestiżowa lokalizacja odznacza się jedną z najwyższych średnich cen nieruchomości w kraju. Pod tym względem przewyższa nawet stolicę. Dochody mieszkańców nie są jednak aż tak wysokie, aby konstytuowało to obserwowane tam ceny nieruchomości. Przeciętna rodzina, która po wejściu w życie nowelizacji wybrałaby się na zakupy z wykorzystaniem kredytu w euro zaciągniętego na 30 lat mogłaby w Sopocie kupić mieszkanie o powierzchni 49 m kw. W Krakowie także modelowa rodzina za przeciętną zdolność kredytową mogłaby pozwolić sobie na zakup mieszkania o relatywnie małej powierzchni. Przeciętnie jest to blisko 53 m kw. Ceny nieruchomości są więc w Krakowie wysokie w porównaniu do możliwości finansowych mieszkańców. Warto też zauważyć że dochody, które warunkują wysokość zdolności kredytowej, są w stolicy Małopolski pomiędzy poziomem Rzeszowskim i Szczecińskim. Ceny nieruchomości są za to w Krakowie o ponad połowę wyższe od wyżej wymienionych miast.
Nie taka rekomendacja straszna
Najsłabiej zmiany odczują więc mieszkańcy miast, w których zarobki są niższe od średniej. Potencjalnie najmocniej rekomendacja S może dotknąć rynki, na których kupują najzamożniejsi. Zmian nie należy jednak demonizować. Trzeba bowiem podkreślić, że obecnie około jeden na cztery kredyty jest udzielany w walucie. W dalszym ciągu na zakup nieruchomości można też zaciągnąć kredyt w złotym, który choć droższy nie jest obarczony ryzykiem kredytowym i wobec tego rodzaju finansowania nie będzie utrudniony dostęp po nowym roku.
Bartosz Turek, Jerzy Węglarz