Oferta kredytów hipotecznych w kwietniu 2013 r.      
04-04-2013 14:22

Osoby posiadające już kredyt w PLN mogą po raz kolejny odczuć zmniejszenie się rat ich kredytów. W porównaniu z początkiem lutego, dla zobowiązania w wysokości 300.000 zł miesięcznie w kieszeni kredytobiorcy zostaje ponad 100 zł. Spadki WIBORu przełożyły się w dużej mierze na pogarszające się warunki cenowe dla nowych kredytobiorców, niemniej jednak dalej w zasięgu ręki są marże rzędu 1,3%-1,7%. Zależy to głównie od kwoty kredytu jak i wkładu własnego. Dla porównania zostanie rozpatrzony statystyczny przypadek: kredyt w wysokości 300.000 zł, dla dwóch osób, bez zobowiązań finansowych z dochodem 6.000 zł miesięcznie.

Bank
Marża
Prowizja
Ubezpieczenia
Rata
Koszt całkowity po:
5 latach
10 latach
15 latach
Pekao SA
1,64%
1,49%
brak
1 616 zł
83 103 zł
148 705 zł
205 361 zł
Deutsche Bank
1,85%
0%
brak
1 655 zł
80 196 zł
149 132 zł
208 625 zł
PKO BP
1,65%
2%
brak
1 618 zł
83 563 zł
150 669 zł
207 460 zł
Getin Noble Bank
1,79% *
0%
3,25%
1 644 zł*
87 550 zł
155 325 zł
211 057 zł
Eurobank
1,74% **
2%
0,3% rocznie
1 635 zł**
85 828 zł
157 378 zł
218 115 zł
 
* - uwzględniona podwyżka marży z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu +0,25 p.p. przez 120 miesięcy
** - uwzględniona podwyżka marży z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu +0,15 p.p. przez 120 miesięcy
Ubezpieczenia pomostowe oraz brakującego wkładu uwzględnione w koszcie całkowitym. WIBOR 3M – 3,39%,
 
Po zakończonej w połowie lutego promocji PKO BP „Drzwi otwarte” na pierwsze miejsce nieoczekiwanie wskoczył Bank Pekao SA, który w tym miesiącu wprowadził nieoczekiwanie obniżkę marż o 0,19 p.p. oraz dodatkową ofertę do wyboru. Można więc wybrać stałą marżę oraz prowizję 1,49% lub obniżoną marżę przez 24 miesiące do poziomu 1,25% i zwyżkę na prowizji o 0,46 p.p. Od trzeciego roku marża wynosi 1,54%. Przy kredycie, w którym wkład własny jest niższy niż 10% bank oprócz ubezpieczenia niskiego wkładu własnego stosuje zwyżkę na marży 0,19 p.p. (w przypadku opcji drugiej ma zastosowanie dopiero od 3 roku), finalnie dając marżę 1,64%. Patrząc na koszty obydwu wariantów w perspektywie 10 czy 15 lat różnice są znikome. Także od strony ekonomicznej nie ma większego znaczenia, która z nich zostanie wybrana. Owa promocja obowiązuje do 19 kwietnia.
 
 
Drugie miejsce przypadło dla Deutsche Banku. Od połowy lutego oraz z początkiem kwietnia zaczęło obowiązywać sporo zmian, które niekorzystnie wpłynęły na ofertę kredytu. Po pierwsze, bank „pozbył się” swojego największego atutu, jakim było korzystne liczenie ubezpieczenia wkładu własnego. Obecnie, jak w większości banków, ubezpieczenie obowiązuje dla kredytów z wkładem niższym niż 20% - wcześniej było to 10%. Po drugie, osoby prowadzące działalność gospodarczą (jeśli to jest przeważający dochód w gospodarstwie) nie mogą skorzystać z finansowania w 100%. Minimalny wkład własny w tym przypadku to 10%. I po trzecie, z końcem marca zaczęły obowiązywać wyższe marże – wzrost o 0,15 p.p. w stosunku do poprzedniej siatki marż.
 
 
PKO BP, po bardzo dobrej ofercie „Drzwi otwartych” i powrocie do oferty standardowej, spadło na trzecie miejsce rankingu. Oferta ta nie rzuca na kolana, lecz w świetle pozostałych wygląda dość dobrze – w dłuższej perspektywie, może być nawet nieco tańsza niż oferta Deutsche Banku. Brakuje tu jednak możliwości kredytowania kosztów wejścia tj. prowizji czy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Kolejnym zarzutem może być dość mocno ospały proces, lecz to zapewne spowodowane jest spływaniem wniosków zarejestrowanych w ramach poprzedniej promocji. Do dużych plusów oferty tego banku można zaliczyć bardzo wysokie maksymalne zdolności kredytowe, która momentami może dochodzić do 100-krotności osiąganych dochodów.
          
Na dalszych miejscach znalazły się Getin Noble Bank i Eurobank. Pierwszy z nich zachował swoje miejsce z poprzedniego zestawienia. Eurobank natomiast pojawia się tutaj z nową ofertą. Jako jeden z nielicznych obniżył on marże kredytowe oraz bardzo zróżnicował ofertę. Ostateczne warunki zależą od ilości dochodów gospodarstwa, prowizji oraz standardowo wysokości wkładu własnego. Minusem oferty jest wymagane ubezpieczenie na życie i wykupienie go za pośrednictwem banku.
               
 
Przy posiadaniu min. 10% wkładu własnego, następuje zmiana samej czołówki banków jak i pojawienie się nowych graczy.
Bank
Marża
Prowizja
Ubezpieczenia
Rata
Koszt całkowity po:
5 latach
10 latach
15 latach
BNP Paribas Bank
1,1%/
1,45% *
0%
3.600 zł - Kapitalny Plan
1 518 zł/
1 573 zł*
69 479 zł
132 015 zł
185 851 zł
BZ WBK
1,39%
2,5%
brak
1 570 zł
77 838 zł
139 837 zł
193 156 zł
Pekao SA
1,45%
1,49%
brak
1 581 zł
77 249 zł
140 110 zł
194 226 zł
Deutsche Bank
1,65%
0%
brak
1 618 zł
75 861 zł
141 607 zł
198 397 zł
Nordea
1,75%**
1,5%
brak
1 636 zł**
80 503 zł
144 309 zł
199 285 zł
 
* - w pierwszych 5 latach marża wynosi 1,1%, od 6 roku – 1,45%
** - uwzględniona podwyżka marży z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu +0,25 p.p. przez 60 miesięcy
Ubezpieczenia pomostowe oraz ubezpieczenie niskiego wkładu uwzględnione w koszcie całkowitym. WIBOR 3M – 3,39%
 
Od bardzo długiego czasu BNP Paribas Bank nie ma sobie równych jeżeli chodzi o ofertę przy założonych warunkach. Jedyne zmiany zaszły w zakresie decyzyjności, a mianowicie, bank bardzo skrupulatnie podchodzi do kwestii dokumentacyjnej. Czasami, bardzo komplikuje to sprawę, nawet przy bardzo prostych transakcjach zakupu nieruchomości.
 
 
Po zmianach marżowych Deutsche Bank został zastąpiony na 2 miejscu przez BZ WBK, który swoją pozycję zawdzięcza brakowi opłaty za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Dodatkowo, dla klientów wewnętrznych przewidziana jest również niższa o 0,5 p.p. prowizja od udzielenia kredytu. Atutem banku jest szybki proces oraz to, że klienci mogą liczyć na wpisaną do umowy zerową prowizję w przypadku wcześniejszych nadpłat kredytu. Aby uzyskać przedstawione warunki należy otrzymać najwyższy scoring przyznawany przez Bank. Niektóre osoby (wolne zawody – lekarz, radca prawny itp. oraz pracownicy instytucji finansowych) otrzymują go praktycznie z automatu.
 
 
Na trzeciej pozycji uplasował się Bank Pekao SA, który w przypadku min. 10% wkładu nie podwyższa już marży kredytu. Wprawdzie nieznacznie przegrywa z BZ WBK, ale w zamian wypracowuje sporą przewagą nad dalszą częścią zestawienia. Niższy koszt spowodowany jest nie tylko brakiem zwyżki marżowej, ale i ubezpieczeniem niskiego wkładu – płatny raz na cały okres kredytowania, diametralnie maleje przy LTV<90% (o 66% w porównaniu do kredytu bez wkładu własnego). Podobnie jak wcześniej, wybór opcji: niższa marża – wyższa prowizja, kosztowo nie ma praktycznie znaczenia – różnice w trzech badanych okresach zamykają się w granicach 500 - 1000 zł.
 
 
Rozpatrując powyższe warunki kolejne, dalsze miejsca w zestawieniu zajmują odpowiednio Deutsche Bank oraz Nordea. Pierwszy z nich, w ostatnich miesiącach systematycznie nie tylko osłabia ofertę, ale również stawia więcej obwarowań dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Nordea natomiast umożliwia uzyskanie kredytu z 10% wkładem własnym, ale to zależy od scoringu bankowego. Przy słabszych jego notowaniach klientowi zostanie obniżony kredyt do poziomu LTV=80% co najczęściej ma miejsce, kiedy bank ma do czynienia z krótką umową o pracę, działalnością gospodarczą oraz przystępującym do kredytu singlem. Potwierdza to tylko zacieśnianie polityki kredytowej przez banki.
 
 
W ostatnich miesiącach kilka banków wycofało się z finansowania transakcji, przy których występuje mniejszy niż 20% wkład własny (np.: BGŻ, ING, Raiffeisen Polbank). Stąd też, przy dysponowaniu takimi środkami, pojawiają się nowe warunki cenowe.
 
Bank
Marża
Prowizja
Ubezpieczenia
Rata
Koszt całkowity po:
5 latach
10 latach
15 latach
BNP Paribas Bank
1,1%/
1,45% *
0%
3.600 zł - Kapitalny Plan
1 518 zł/
1 573 zł*
69 479 zł
132 015 zł
185 851 zł
Pekao SA
1,45%
1,49%
brak
1 581 zł
75 700 zł
138 562 zł
192 678 zł
ING**
1,40%
2,2%
brak
1 574 zł
76 891 zł
139 177 zł
192 762 zł
BGŻ**
1,45%
2%
brak
1 598 zł
76 779 zł
139 784 zł
194 034 zł
BZ WBK
1,39%
2,5%
brak
1 570 zł
77 838 zł
139 837 zł
193 156 zł
 
* - w pierwszych 5 latach marża wynosi 1,1%, od 6 roku – 1,45%
** - WIBOR 6M – 3,40%
Ubezpieczenia pomostowe oraz ubezpieczenie niskiego wkładu uwzględnione w koszcie całkowitym. WIBOR 3M – 3,39%
               
 
Podwyżki marż i zacieśnianie polityki kredytowej spowodowały, że w powyższym segmencie różnice w ofertach poszczególnych banków są znikome (analizując 10 letni okres posiadania kredytu, największa różnica kosztów wynosi zaledwie 1.000 zł). Gdyby poszerzyć powyższe zestawienie o kilka liczących się na rynku banków, to pomiędzy 2 najlepszą ofertą a 11 w badanym przedziale czasu, największe różnice sięgnęłyby 3.000 zł. Wynika z tego, że wybór docelowego banku przy tym stanie rzeczy, będzie zależał od produktów dodatkowych lub podejścia banków do poszczególnych źródeł dochodów i samej transakcji.
 
 

Kolejny miesiąc nie przynosi poprawy jeśli chodzi o podejście banków do polityki kredytów hipotecznych. Wydawać by się mogło, że obniżki stóp procentowych to jedyne „dobrodziejstwo” obecnej sytuacji. Jednak dodatkowe „światełko w tunelu” zapalił KNF. Luzowanie polityki regulatora w sprawie kredytów znalazło swoje potwierdzenie w nowelizacji rekomendacji S. Do tej pory obowiązywały dwa progi stosunku dochodów do wydatków 50% i 65% - w zależności od miesięcznego wynagrodzenia. Nowy zapis mówi o tym, że banki same zdecydują o współczynniku według którego będzie liczona maksymalna zdolność kredytowa. Jak będzie wyglądał rynek kredytowy po wprowadzeniu zmian? Przekonamy się o tym w najbliższych tygodniach.

Michał Wójtowicz, Salomon Finance.

Dodaj komentarz

Komentarz zostanie opublikowany po akceptacji przez moderatora

Copyright 2018  ©  mBrokers.pl